330 대책이 미친 영향

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2016.04.16 / 2016.04.16
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본문내용: 3.30 대책이 미친 영향
올 해 3월30일에 8.31 대책의 연장선으로 내놓은 8.31 부동산 후속대책에 말들이 많다. 작년 8.31 부동산대책이 발표한 이후에 전국의 부동산시장은 다소 안정세를 유지하였으나 이러한 대책도 풍부한 유동성 및 강남지역의 물량부족, 판교분양을 계기로 하여 다시 부동산시장이 작년 11월, 12월부터 꿈틀거리기 시작하였다. 더구나 올해 들어서는 판교의 영향으로 의하여 부동산가격이 더 심하게 올라가고 있으므로 자연스럽게 정부는 부동산대책을 내 놓을 수밖에 없었다. 이번 정책의 주요골자인 재건축아파트에 대한 최대 50%까지의 개발이익 환수, 주택담보대출 차등 제한 등은 대책 발표 후 많은 논란을 불러일으켰다. 또 부동산정책이 지방의 여건을 고려하지 않고 서울의 특정 지역을 대상으로 맞춰졌다는 비판도 강하게 일고 있다.
그럼 일단 3.30 대책에 대한 주요 내용을 살펴 보자면,
1. 재건축 아파트에 대한 개발이익환수
2. 대출억제를 통한 투기수요의 감소
3. 주택거래신고제 강화
4. 도시 재정비 촉진을 위한 특별법
로 크게 나눌 수 있다.
1. 재건축 아파트에 대한 개발이익환수
개발이익환수제는 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 시행되는 제도이다. 이는 시장에 팽배해있는 사업자의 재건축에 대한 기대감을 근절해, 부동산 시장 내 공급을 줄이겠다는 의미로 해석된다.
이 정책은 위헌의 소지가 다분히 높다. 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수에 관한 위헌여부를 묻는 한 설문조사에서 응답자의 79.3%가 ‘위헌의 여지가 있다’ 고 밝히기도 하였다. 재건축 개발이익환수의 일환으로 소형평형과 임대주택의무비율 조치를 이행하고 있는데 이중으로 개발이익금까지 환수하는 것은 지나친 사유권 권리침해와 이중규제라는 것이다. 일단 개발이익환수는 앞으로 재건축이 예정된 사업지에만 해당이 되는 사항이므로 이미 재건축이 한창 진행 중인 사업지에 대해서는 시장에서의 희소성이 커 가격이 크게 오를 것으로 예상된다. 정책이 발표된 후 재건축으로 인한 막대한 이익을 남기기 힘든 게 기정사실화 되었기 때문에 주택 공급의 하락은 뻔하기 때문이다.
2. 대출억제를 통한 투기수요의 감소
이 정책은 기존의 주택 담보 대출에 있어서 투기 지역이라면 총 부동산 가격에 담보인정비율 (LTV : Loan To Value ratio)이 40%이지만 담보인정비율에 의한 대출이 아니라 주택소유자의 총부채상환비율 (DTI : Debt To Income)에 의하여 대출을 40%로 규정하였다. 이는 정부가 부동산 지렛대 효과를 막아보겠다는 의지가 보이는 정책이다. 지렛대 효과란, 선물투자는 전체 계약고의 10-15%에 해당하는 증거금만으로 계약이 가능하기 때문에, 적은 투자기금으로 상당한 이익을 실현할 수 있다는 것을 말한다. 예를 들어 6억원의 아파트가 있는데 LTV가 적용 되면 2억원의 대출 금액을 확보 해 4억원의 돈만 필요하게 되지만, DTI가 적용되면 주택담보대출 원리금상환액과 기타부채, 이자 상환액을 더한 금액을 총소득으로 나눈 개념이므로 연봉이 5000만원을 받는 사람의 경우 다른 빚이 없는 경우에 대출한도가 5000만원이내라는 것이며 빚이 있는 경우에는 5000만원도 대출받지 못한다는 말이다.
이 정책의 문제점으로서는 3년 만기 대출한도를 정한 경우에는 5000만원만 대출이 가능하지만 이를 장기대출로 선택할 시에는 결국 더 많은 주택대출을 받을 수 있다는 점이다. 은행들이 대출만기연장상품 등을 개발해 대출규모 감소를 억제하겠다는 것처럼 이 정책의 실효성에는 의문이 제기된다. 또 단기적인 효과는 어느 정도 예상이 가지만 실제론 등기 이후의 대출은 허용을 해주고 있어 매도자가 아예 대출을 끼워서 판매를 하면 되기 때문에 문제가 있다.

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