임대차의 일반이론
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- 목차
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Ⅰ. 총 설
1. 임대차의 의의 및 성질
2. 임대차에 관한 규율
1) 임대차에 관한 특별법
2) 민법이 규율하는 임대차
3. 부동산임차인의 보호
1) 의의
2) 부동산임차인의 보호에 관한 민법의 규정
임차권의 대항력
임차권의 최단존속기간의 보장
차임 및 보증금의 제한
임차권의 양도전대
임차권에 기한 방해배제청구권
Ⅱ. 민법상의 임대차 - 임대차의 성립
1. 임대차의 성립요건
2. 임대차의 존속기간
1) 의의
2) 기간의 약정이 있는 임대차
원칙
예외
3) 임대차의 갱신
계약에 의한 갱신
묵시의 갱신(법적갱신)
4) 기간의 약정이 없는 임대차
- 본문내용
-
3. 부동산임차인의 보호
1) 의의
임대차는 물건을 소유하지 못하는 자가 대가를 지급하고서 일정한 기간 이를 사용․수익함으로써 물건의 소유에 대신하는 기능을 한다. 임대차는 동산에 대해서도 이용되지만, 그 사용기간 및 목적․차임액 등에서 부동산의 임대차가 상대적으로 중요하고, 그래서 부동산임차인의 보호가 특별히 문제된다.
2) 부동산임차인의 보호에 관한 민법의 규정
부동산임차인을 어떻게 보호할 것인지는 관점에 따라 다를 수 있을 것이나, 결국은 임차인의 사용․수익권을 적정하게 보장하는 데 달려 있다고 볼 수 있다. 그러한 내용으로서 일반적으로 다음의 것이 문제되는데, 이에 관해 민법은 어떠한 규정을 마련하고 있는지 검토하기로 한다.
임차권의 대항력
임차권은 임대차계약에 의거 임차인이 임대인에 대해서만 주장할 수 있는 채권으로 구성되어 있기 때문에, 목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 때에는 임차인은 제3자에게 임차권을 주장할 수 없어 임차권이 보장되지 못하는 문제가 있다. 민법은 이 문제를 해결하기 위해 다음 두 개의 규정을 마련하고 있다. 즉 ㈀ 부동산의 임대차를 등기할 수 있는 길을 마련하고, 그 등기를 한 때에는 임차권을 제3자에게도 주장할 수 있는 것으로 정한다(621조 2항). 그러나 임차인이 언제나 임대인에 대해 등기청구권을 가지는 것은 아니며, 그 등기를 하지 않기로 반대약정을 맺은 때에는 이를 유효한 것으로 보기 때문에(621조 1항), 임차권의 대항력은 완전하다고 볼 수 없다. ㈁ 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서는 그 임대차를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물에 대해 소유권등기를 한 때에는 임차권을 제3자에게 대항할 수 있다(622조). 그러나 건물의 소유를 목적으로 타인의 토지를 임차하는 경우가 거래실제에서 매우 이례적이라는 점에서 그 실용성은 적은 것으로 평가되고 있다.
질문4: 임차인의 등기청구권은 반대약정이 있을 경우 인정되지 않는다. 그렇다면 이렇게 인대인의 협조없이 임대주택의 대항력을 확보할 수 있는 방법은 무엇인가?
- 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임대차의 대항력이 생겨 제3자에게 대항할 수 있음
임차권의 최단존속기간의 보장
임차인의 사용․수익권(임차권)이 제대로 실현되기 위해서는 그 사용․수익이 일정기간 보장되는 것이 필요하다. 그러기 위해서는 그 대상 및 용익의 목적에 따라 민법에서 최단존속기간을 규정하는 것이 바람직하다. 그러나 민법은, 임대차의 목적이 동산인지 부동산인지 또 용익의 목적이 무엇인지 구별하지 않고 원칙적으로 임대차의 기간이 20년을 넘지 못하는 것으로 하여 최장존속기간을 제한할 뿐이고(651조 1항), 최단존속기간을 보장하는 규정을 두고 있지 않아 문제가 있는 것으로 지적되고 있다.
질문5: 임대차의 기간의 원칙적으로 왜 20년을 넘지 않아야 하나?
- 임대차의 경우 부동산 임대차가 중요한대 20년간 평온공연하게 부동산을 점유하고 있으면 소유권을 인정하는 취득시효가 있어 이를 방지하기 위하여 임대차의 경우 20년을 넘지 않도록 하고 있음
- 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있는 점
차임 및 보증금의 제한
차임 및 보증금의 상한을 설정하는 것은 사용․수익의 적정한 대가를 지급한다는 점에서
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