청약제도 개편에 따른 시장 전망과 보완점
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청약제도 개편에 따른 시장 전망과 보완점
현행 추첨식에서 가족 수와 무주택 기간, 가구주 연령에 따라 가중치를 반영해 점수로 당첨자를 가리는 ‘가점제’ 방식으로 변하기 때문이다. 바뀌는 제도는 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 주택에 우선 적용된다. 2010년부터는 가점 항목에 가구 소득과 부동산 자산 등이 추가되고 민간주택까지 확대한다는 게 정부 방침. 이렇게되면 가족 수가 많고 무주택 기간이 길며 가구주 연령이 높은 가구의 청약 당첨확률은 대폭 높아지게 되고 부양가족이 적고 가구주 연령이 낮은 30대 가구 당첨확률은 낮아질 수밖에 없다. 청약제도가 이렇게 큰 폭으로 바뀌게 된 것은 추첨식으로 운영돼 왔던 방식에 많은 문제점들이 야기됐기 때문이다.
건설교통부는 현행 ‘로또식’ 청약 제도가 청약 과열 현상을 유발하고 청약 당첨에 따른 시세 차익을 운 좋은 소수가 독점한다는 점을 문제로 꼽고 있다. 이에 따라 정작 내 집 마련이 시급한 서민들이 청약 시장에서 소외된다는 현상이 문제점으로 제기돼 왔다. 전문가들은 일단 실수요자들의 당첨확률이 높아진 데 대해 환영하는 분위기다. 특히 무주택자와 가족이 많은 사람들에 대해 가점을 주기로 해 서민들의 내 집 마련 가능성을 높였다는 점에서 높은
점수를 주고 있다. 고종완 RE멤버스 대표는 “정부 정책이 실수요 서민들의 내 집 마련을 장려한다는 점에 초점을 맞추고 있다는 측면에서 효과적인 정책 수단이 될 것”이라고 설명했다. 반면 제도 자체가 가진 허점과 부작용에 따른 문제점을 지적하는 전문가들도 많다.
실수요자 위주의 청약제도 개편은 원칙적으로 찬성하지만 지나치게 무주택 저소득 중·장년층에게 유리하기 때문에 30대 초·중반의 가구주와 형평성 훼손 문제가 발생한다는 설명이다. 또 무주택자 기준이 너무 엄격하고 가구 소득을 가점제 기준에 포함시킬 경우 자영업자와 일반 직장인 간 형평성에도 문제가 생긴다는 지적이다. 유리알 지갑인 샐러리맨들과 달리 자영업자들의 소득 수준은 정확히 계산하기 어렵기 때문이다. 건교부는 이런 지적들을 적극 반영해 10월 개편된 청약제도 확정안을 마련한다는 계획이다. 청약제도 개편의 큰 그림이 알려지면서 개인들의 청약 전략에도 일대 구조조정이 필요하게 됐다. 문제점에 대한 보완이 이뤄진다고 해도 부분 손질에 그칠 가능성이 높기 때문이다. 우선 청약을 통해 내 집 마련을 고려하는 사람들 가운데 나이가 어리거나 부양가족이 없는 사람, 이미 주택을 보유하고 있는 사람들은 청약제도 개편 전에 청약에 응하는 게 좋다. 독신자나 단독 가구주 역시 가점제가 도입되면 당첨권에서 멀어지기 때문에 2007년 전에 청약통장을 사용하는 게 효과적이다. 이 때문에 8월 분양하는 판교 분양 중대형 아파트 청약 경쟁률이 더 높아질 것이라는 분석도 나온다. 판교신도시 외에도 2008년 이전에 분양 예정인 용인 흥덕지구, 수원 광교신도시, 은평뉴타운 등에 대한 관심도 높아질 전망이다. 반대로 가점제에 따라 당첨 가능성이 높아지는 무주택 중·장년층은 2008년 이후 분양하는 인기 지역을 노려봄직하다.
송파신도시가 가장 유력한 대안. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “자신의 당첨 가능성을 점검해 보고 청약 시기를 2008년 이전과 이후로 나눠 새로 전략을 짜야 한다”고 설명했다.
▶ 청약제도 개편에 따른 시장전망과 보완점
청약가점제 도입을 골자로 한 주택청약제도 개편시안이 발표됐다. 오는 9월부터 청약가점제를 실시하되, 중소형(전용 85㎡이하)아파트는 전체물량의 75%를 가점제로, 25%를 추첨제로 병행실시하고, 중대형(85㎡초과)의 경우는 채권입찰제를 우선 적용하되 채권응찰금액이 같으면 50%는 가점제로 50%는 추첨제로 분양하겠다는 게 주요 윤곽이다.
특히, 작년 7월에 발표됐던 기존 공청회 안에 비해 일정비율 추첨제를 병행하고, 가점항목을 수정하는 등, 가점제에서 상대적으로 불리해지는 청약자들을 배려한 흔적도 엿보인다. 종전엔 민영주택에 대해 전량 가점제를 도입할 예정이었지만, 유주택자의 무주택기간 인정과 가점항목의 세대주연령 삭제 등, 유주택자와 신혼부부들도 청약할 수 있는 퇴로를 열어준 셈이기 때문이다.
비교적 형평성 있는 청약제도안이 마련됨으로써, 가점제 도입에 따른 시장충격이 상당부분 최소화되고, 실수요자들이 가점을 많이 쌓기 위해 기존주택시장에 진입하지 않을 확률이 높아져, 전반적인 주택시장의 가격안정에도 상당한 일조를 할 수 있을 것으로 보인다.
다만, 주택청약 가점제의 허점은 일부 보완되어야 한다. 본래 채권입찰제가 적용되는 민간택지 중대형평형은 가점제를 적용할 필요가 없다. 이미, 채권매입상한액이 주변시세의 80%이기 때문에, 상당부분 시세차익을 환수당하고 있는데다, 떨어지는 유동성(전매제한기간이 민간택지는 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년)과 분양가 수준을 생각할 때, 장기 무주택 실수요자들이 접근하기 힘든 물량이기 때문이다. 실제로 청약예금 85㎡초과 가입자의 유주택자 비율이 절반(59%)을 넘는 만큼, 종전과 같이 채권응찰금액이 동일할 경우, 추첨제로 당락을 겨루는 것이 바람직하다고 생각한다.
▶ 청약제도 개편에 따른 청약전략
전용 85㎡이하 청약부금예금가입자는 9월전 청약할 요령으로 유망하지 않은 물량에 조기 청약할 필요는 없다. 전용 85㎡이하 민영주택(청약예부금 가입자 대상)은 추첨제물량이 25%가 병행된다. 무주택우선순위자에게 75%의 청약우선권을 주던 종전 추첨방식과 별반차이가 없는 것이다. 특히, 여유자금이 부족한 청약자가 담보대출규제와 세부담에 영향을 받고 있는 중대형평형으로 무리하게 청약통장을 리모델링하는 것도 금물이다.
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