판교신도시 투자전략

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본문내용: 판교 신도시는 2007년 3월 9250가구(일반분양 5906가구), 8월 9249가구(일반분양 6767가구), 총 1만 8769가구가 분양된다. 중대형 평형을 분양하는 8월에는 전용면적 25.7평 이하 1774가구도 포함돼 청약저축 가입자는 3월과 8월 두 차례 청약을 할 수 있다. 주상복합 아파트 1266가구는 2007년 말에 분양될 예정이다.
2. 내용
2005년 초 정부에서는 판교신도시의 청약이 과열되어 분당, 용인지역의 중대형 아파트 가격이 급등하여 수도권 주택가격이 상승세로 돌아서자 판교 청약 일정을 연기하여 다시 분양일정을 잡고 8.31 대책이라는 강력한 부동산 종합대책으로 투기와의 전면전을 벌이고 있는 상황이다. 그러나 당분간 판교와 같은 좋은 조건의 분양물량이 거의 없을 것으로 보여 투자자들의 관심은 여전히 뜨거울 것으로 보인다.
판교 신도시의 주택공급계획과 분양가의 윤곽이 드러나면서 투자자들이 다시 판교와 분당, 용인으로 관심을 돌리고 있다. 청약 대기자들은 제시된 분양가에 맞춰 청약전략과 자금계획을 새로 짜고 있으며 투자자들은 판교 신도시가 분당과 용인등지에 미칠 여파에 촉각을 곤두세우고 있다.
청약저축 가입자의 경우 우선 3월에 공급되는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는 것이 유리 할 것으로 보인다. 25.7평 이하 일반 분양물량도 전매가 10년간 규제되기 때문에 싼 값에 공급되는 10년 공공임대를 노리는 것이 당첨확률이 높기 때문이다. 25.7평 이하 임대물량은 전세보증금에 월 임대료를 내는 형태인데 입주시점부터 주공은 10년, 민간은 2년 6개월이 지나면 분양 전환이 가능하다.
25.7평 초과 분양물량 4,993가구가 공급되는데 25.7평 초과 중대형 평형 청약예금 가입자는 청약조건을 잘 고려하여 청약을 해야 한다. 여유자금이 부족하거나 무주택자라면 작은 평형으로 변경을 고려해 보는 것이 좋을 것이다. 여유자금이 있는 실수요자라면 무리하게 평형을 줄여 청약을 하기 보다는 아예 8월에 집중되는 중대형 평형에 관심을 가지는 것이 좋다. 25.7평 초과물량은 채권입찰제가 병행되기 때문에 분양가가 높아질 예정이나 초기자금 부담으로 경쟁률이 저하되어 당첨확률은 높을 것으로 보인다. 여기에 내년 주상복합 물량의 청약까지 노릴 수 있다는 점도 고려해야 한다. 25.7평 초과 예금가입자는 25.7평 초과 임대아파트도 청약할 수 있다는 것도 염두에 두어야 한다.
3. 투자내용
판교에 입주하기 위해서는 중대형 평형 위주의 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하여 경쟁률이 치열할 것으로 보이는 서판교보다는 상대적으로 경쟁률이 떨어질 것으로 예상되는 동판교에 청약을 해보는 것도 나름대로 성공을 거둘 수 있을 것으로 보인다.
판교 청약 시 주의할 점은 공영개발로 사업이 추진되기 때문에 25.7평 이하는 10년, 25평 초과는 5년 이상 전매가 금지된다는 것을 유의하여야 한다. 25.7평이 넘는 아파트는 채권병행입찰제 적용으로 분양가 외에 추가로 채권을 매입하는 등 초기 자금 부담이 늘어난다는 점도 고려해야 한다. 또한 판교처럼 대규모로 들어서는 신도시에서는 하수처리시설, 쓰레기처리시설 등 주민 기피시설이 지구 안에 들어서기 때문에 자신이 청약하는 단지의 입지여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
판교의 중대형 아파트를 고려하는 수요자들은 청약통장 외에 1억3천만원 이상의 목돈을 준비하여야 할 것으로 보인다. 공공택지에서 분양가 상한제 대상 중대형 아파트의 실질분양가를 주변 시세의 90%수준으로 맞추고 있기 때문이다. 일단 판교 중대형 아파트를 분양 받아도 큰 시세차익을 챙기기 어려워지기 때문에 투자 목적으로 고려 중인 청약자는 신중한 판단을 하는 것이 좋다.
단독주택용지(블록형 단독택지 제외)는 1970필지에 이르는데 대부분 수용되는 가옥과 토지 소유자에게 공급되는 이주자 택지 및 협의양도 택지 형태로 우선 공급되고 필지가 남을 경우 일반 수요자를 대상으로 공급될 예정이다. 규모는 80평이며 공급단가는 조성 원가의 80% 수준에서 결정될 예정이고 연면적의 40%까지는 상가로 사용할 수 있으므로 투자가지가 더 높은 편이다. 이주자택지 공급 대상자로 확정된 사람은 사업시행자와 공급계약을 체결한 후 1회에 한해 제3자에게 팔 수 있기 때문에 단독주택용지에 관심이 있다면 이 전매 기회를 이용해 이주자택지를 구입하면 된다.
협의양도인 택지 공급의 경우 규모는 70평이고 순수 단독택지로 상가로 전용할 수 없으며 2007년 4분기 이후에 공급되고 공급 금액은 감정평가 금액으로 결정된다. 생활대책용지의 경우 약 6~7평의 근린생활지가 공급되는데 내년 상반기 중 대상자를 확정한 뒤 2007년 이후에 공급될 예정이고 상업용지 역시 일반경쟁입찰방식으로 2007년에 공급될 예정이다. 블록형 단독택지는 3개 필지가 공급될 예정인데 공급시가와 방법은 아직 결정되지 않았다.
4. 결론
판교신도시가 투자가치가 높다는 것은 언론이 보도한 바와 같고 투기 과열을 봐도 알 수 있다. 그러나 이미 정부에서는 실질 분양가를 시세의 90%선으로 정해 놓고 채권입찰제 등을 통해 대부분 시세차익을 환수하겠다고 나서고 있고 길게는 10년까지 매매를 할 수 없는 등 투자 메리트가 떨어진 것도 사실이다. 실수요자라면 2007년 하반기에 분양 예정인 인근 용인 지역 등의 분양 물량에도 관심을 가져볼 만하고 김포, 파주, 하남 등 대규모 공급이 줄을 이을 전망이어서 판교뿐만 아니라 타 지역의 장단점 등을 잘 분석하여 자신에게 적합한 아파트를 선택하는 것이 중요하고, 여유자금 및 철저한 지역적 분석을 통해 선택해야 할 것이다.

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