부동산 중 오피스텔과 상가투자 조사

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2015.06.27 / 2015.06.27
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본문내용: <>크기는 소형,위치는 역세권과 업무밀집지를 선택하라 = 오피스텔은 수익성 부동산이기때문에 임대가 수월한 소형을 선택하는 것이 유리하다. 소형은 임대금 부담이 적어 회전속도가 빠른 것이 장점이다. 위치는 교통이 수월한 역세권이나 업무빌딩 밀집지역이 좋다. 임대수요가 풍부하기 때문이다.
<>분양업체가 제시하는 임대료를 반드시 확인하라 = 분양업체들이 제시하는 임대료는 대부분 인근 지역의 최고시세를 기준으로 삼기때문에 투자자들이 직접 해당지역 중개업소를 통해 임대가를 확인해둬야 낭패가 없다.
<>분양가가 싼 층을 선택하라 = 요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는게 유리하다. 준공후 입주할 때쯤이면 임대가격은 비슷하게 형성되기 때문이다.
<>전용률에 지나치게 얽매일 필요 없다 = 최근 오피스텔의 전용율을 60%까지 상승하고 있으나 전용율이 높으면 건물내 부대시설이 빈약하다. 특히 주차장이 적거나 공용세탁장 및 빨래건조장 등의 편의시설이 줄어서 오히려 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아진다.
<>회전율이 짧고 월세율은 높은 곳을 골라라 = 회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요기간은 짧아야 좋다. 최소한 한달이내 지역을 골라야 한다. 또 월임대료 적용 이율이 18% 이상인 곳을 선택하는 것이 유리하다.
<>임대시세가 분양가의 40~50%는 돼야한다 = 투자목적인 경우 임대료가 분양가의 40~50%는 보장받을 수 있는 곳을 골라야 한다. 오피스텔은 은행 대출이 쉽지않기때문에 투자원금에 대한 부담이 많다. 관리비도 따져봐야 한다. 관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미치기때문에 빙축열시스템 등을 도입해 관리비를 낮춘 곳이 좋다.
<>여유자금으로 투자하는게 좋다 = 오피스텔은 임대수익용 투자상품의 성격이 강하다. 주택처럼 가격상승을 통한 시세차익을 기대하는 것은 좋지않다. 따라서 무리하게 자금조달을 통한 투자는 금물이다. 적어도 분양가의 70% 정도의 여윳돈은 확보하고 있어야 한다. 그래야만 잔금을 임대보증금으로 대체하고 월세수익도 얻을 수 있다.
2. 오피스텔 투자 꼼꼼히 따져라
최근 서울 도심과 강남권 노른자위에서 고급 오피스텔 건립사업이 잇따르고 있다. 이들은 평당 분양가가 일반아파트보다 저렴하다는 점과 호텔식 서비스ㆍ다양한 부대시설등을 부각시키며 수요자들을 파고들고 있다. 그러나 상대적으로 낮은 전용률과 환금성, 높은 관리비등이 여전히 걸림돌로 남아있어 오피스텔의 장단점을 꼼꼼히 따져본뒤 투자하는 것이 현명하다.
<>분양가 과연 낮은 것인가 = 주택의 분양면적은 전용면적과 공용면적을 합한 것이다. 최근 신규 오피스텔들은 분양가를 분양면적으로 나누어 볼때 같은 지역의 아파트보다 평당 분양가격이 싸다는 것을 내세운다. 그러나 전용면적 기준으로 비교하면 오피스텔의 평당분양가가 오히려비싸다. 전용면적률이 47~58%로 일반아파트(80%)보다 낮기 때문이다.
최근 강남권에서 분양중인 오피스텔중 평당분양가 가장 낮은 서초구 서초동 모 오피스텔의 경우 공급면적을 기준으로 한 평당분양가는 610만~650만원선. 그러나 전용면적 기준일 경우 36평형이 평당 1,109만원선으로 같은 지역의 삼성래미안 아파트 34평B형(전용면적 기준 평당 940만원선)보다 비싸다. 다만 소공동의 센터포인트와 서소문동 바비엔은 정부의 도심내 주차억제정책에 따라 공용면적인 주차공간을 줄여 전용률을 아파트 수준인75~80.25%까지 올렸다

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