[부동산학] 국내 PF사업에서의 구조개선 방안 연구

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목차: 목차
I. 연구의 방법
제 1절. 연구의 배경과 목적
제 2절. 연구의 범위 및 구성
II. 국내 PF 현황
제 1절. PF의 도입과 현재
제 2절. 국내 PF의 현황
III. 국내 부동산개발 금융구조
제 1절. 프로젝트 파이낸싱의 개념
제 2절. 변질된 국내의 PF 구조
제 3절. 국내 부동산 개발사업 리스크의 종류
제 4절. 국내 부동산 개발사업 리스크의 관리
제 5절. 프로젝트 리스크 배분의 문제점
IV. 해외 부동산개발 금융구조
제 1절. 미국
제 2절. 일본
V. PF의 구조적 보완 방향
제 1절. 시행사의 자기자본 확대
제 2절. 프로젝트의 평가 능력 개선
제 3절. 재무적 투자자의 참여 확대
제 4절. 다양한 보험 상품 활용
VI. 결론
참고문헌

본문내용: 제 2절. 국내 PF의 현황

현재 국내 PF 대출 현황을 살펴 보면 2009년 6월말을 기준으로 금융권 PF대출 잔액은 약 84조원 정도이다. 이는 2006년 12월을 기준을 보았을 때 약 84% 증가한 수치이다. 각 년도 별로 증가한 비율을 살펴 보자면 2007년도에는 55.4%, 2008년도에는 16.8%의 대출 증가율을 보였다. 2009년도에는 PF 대출 증가 비율이 전년대비 5.9% 증가 하였는데 이는 2008년도부터 시작된 경기침체의 영향으로 금융권에서 신규 PF대출 사업에 대해 보수적으로 운용한 결과라고 할 수 있다. PF 대출액 증가 속도는 경기침체로 인해 둔화되고 있으나 3년 전과 비교 해 봤을 때 상당히 빠른 속도로 증가 한 것을 알 수 있다. 여기서 더 우려 할 만한 부분은 PF 대출액과 연체율이 점점 증가하여 이에 대한 부실 우려가 상당히 커지고 있는 실정이다. 전체 PF 대출액과 연체율을 그림으로 나타내면 다음과 같다.

그림 1
자료: 금융위원회, 한국기업평가에서 재인용

PF대출에 전체에 대해 이를 취급하는 금융기관 별로 보면 은행권이 65%, 저축은행이 13% 자산운용사펀드와 증권사가 각각 7%씩을 차지하고 있다. 은행권이 다루고 있는 PF대출의 경우 전체 PF 대출 연체율 보다 낮은 수준(2.6%)를 유지하고 있는 반면, 자산운용사펀드와 증권사의 경우는 23.7~24.5%의 높은 연체율을 보이고 있다. 이는 증권사와 자산운용사펀드의 경우 PF사업 전 단계의 브릿지론 비중이 높고 고위험 구조를 갖고 있는 PF 사업 비율이 높기 때문이다.
이러한 PF대출을 일으킨 주요 국내 건설사들의 PF 대출액 규모는 전체 PF 대출액 규모에서 19조원 정도를 차지하고 있다. 주요 건설사별 PF 대출 규모를 살펴보면 대우건설 4.5조원, GS 건설 4조원, 금호건설 2.7조원, 대림 2.2조원 정도이며 이를 표로 나타내면 다음과 같다.

표 1

자료: 하이투자증권 건설업 신용분석(2010.2)에서 재인용

현재 전체 PF대출액에 대해 건설업계 입장에서 보자면 아직도 국제경기가 완전히 회복되지 못 하고 있다는 점과 국내 부동산시장 침체로 인해 PF 우발채무가 현실화될 가능성이 있다. 그리고 이러한 대형 건설사에 유동성의 문제가 생길 경우에는 PF대출시장 전체와 건설경기에 상당한 악영향을 끼칠 것으로 예상된다. 그리고 더 우려할 만한 점은 시행사나 SPC가 PF만기 시 채무를 이행하지 못하면 건설업체가 대금지급 의무(지급보증)를 부담하는 현 상태에서 건설업체 전체로의 유동성 악화로 이어질 가능성이 높다. 한국기업평가(2010) 자료에 따르면 현재 건설업계 36개 업체 중 잔액 46조원 중 24조원(53%)이 1년 이내 만기도래가 예정돼 있어 금년 중 상환 압박이 들어와 만기에 대한 부담이 상당히 높은 수준을 유지하고 있는 실정이다.
이러한 상황에서 정부가 최근 PF 대출의 건전성 제고를 위해 PF대출 추가 규제를 발표하였다. 기본적인 내용을 살펴 보자면 첫째, 저축은행 및 제2금융권들의PF대출한도를(30%) 지도규정에서 감독규정으로 강화하고, 예외적인 상황이 아니라면 신규 해외 PF대출을 금지해 놓았다. 둘째, PF 대출 상시 감시 시스템을 구축하여 운영할 예정이다. 이를 자세히 살펴 보자면 기존에 PF 대출시 금융당국에 서면으로 보고 되던 구조에서 전산화를 통해 실시간으로 감시 감독하게 하였으며, 우발채무 발생시 현재에는 정기보고서를 통해 공시하게 되어 있으나 수시 공시로 바뀌게 하였다. 셋째, PF ABCP 매입약정에 대해서 기존에는 쌓아야 하는 충당금이 일반 대출 금액의 절반 수준이어서 은행들이 대출을 일으키는 데 유리하였으나 현재에는 일반 대출과

참고문헌: 참고문헌

 강민석 외 2명, 『국내외 부동산 개발금융비교와 시사점』, 메리츠 증권 부동산 금융연구소, 2009.5
 김용건, 『2009년 PF Loan 유동화 시장 분석』, 2010. 3
 전용덕, 『PF 유동화의 다양화(신용 보강 없는 사례 소개)』, 2010.7
 김기형 외 2명, 『전환기의 부동산 프로젝트 파이낸싱 어떻게 변해야 하나』, 메리츠 증권 부동산 금융연구소, 2008.4
 신영석, 『부동산 개발금융(PF)에 대한 문제 및 개선방안』, 한국 부동산 금융 연구소, 2009.1
 구본창, 『프로젝트 파이낸싱 활성화를 위한 금융권의 역할』, 주택포럼 2호, 2001
 송상렬, 『부동산 개발사업 PF 대출에 따른 리스크 관리 방안』, KAPA Focus 3호, 2009
 김진사공대창, 『부동산 PF 대출에 부실화 요인의 관한 연구』, 대한국토도시계획학회지 『국토계획』 제44권 5호, 2009.10
 김진서정렬, 『부동산 개발사업의 위험회피를 위한 PFV(Project Finance Vehicle)의 역할과 개선방안 연구, 부동산학연구 제14집 제 3호, 2008.12
 차원현, 『부동산 개발사업의 위험관리 방안 연구』, 건국대학교 부동산대학원 석사학위 논문, 2010.8
 윤혜정, 『부동산 개발사업 자금조달 구조에 관한 연구』 부동산 연구 제19집 제2호, 2009.12

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