[부동산] 부동산투자신탁(리츠-REITs)현황과 특징 및 평가 분석
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- 목차
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Ⅰ. 서론
Ⅱ. 부동산증권화의 의의
Ⅲ. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 제도의 특징
Ⅳ. 부동산투자회사와 부동산투자신탁의 비교
Ⅴ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 현황
1. 시행여건
1) 긍정적인 요소
2) 부정적인 요소
2. 제도상
1) 추진경위
2) 부동산 투자회사, 구조조정부동산투자회사
3) 일괄수탁부동산투자자문회사, 부분수탁투자자문회사, 자산관리회사
3. 미국 REITs와의 다른점
1) REITs의 형태
2) 부동산개발사업에 대한 현물출자 제한
3) 부동산의 처분에 대한 제한
4) 차입제한
5) 부동산 자산운용(assets management company)회사의 다핵구조
Ⅵ. 부작용 발생방지를 위한 보완장치
Ⅶ. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 관련 평가
1. 평가대상
2. 평가시기
3. 평가방법
1) 개요
2) 기초자산 관련 감정평가
3) REITs의 평가
Ⅷ. 결론
- 본문내용
-
리츠는 보유 자금을 부동산과 부동산관련 증권 등에 집중적으로 투자하는 회사이기 때문에 리츠의 투자 판단도 부동산과 주식에 대한 투자의사결정 과정을 동시에 수행하게 된다. 먼저 주식으로서의 리츠 분석은 경제환경분석, 산업분석, 기업가치 분석 등으로 나눌 수 있다. 경제환경분석은 주식시장 전반을 둘러싸고 있는 경제여건 분석과 리츠에 직접적으로 영향을 주는 부동산 시장에 대한 분석을 주로 하게 된다. 부동산 시장분석은 수급상황, 공간 수요자의 패턴 변화, 부동산 경기 사이클 등을 주로 파악하여 리츠에 어떤 영향을 미치는지를 판단하게 된다. 그리고 산업별 시장 상황이 부동산 공간수요에 영향을 미치기 때문에 리츠별로 가장 밀접하게 관계가 있는 산업에 대한 분석도 필수적이다. 예를 들어 할인점과 같은 소매시설 리츠는 유통산업의 시황에 크게 영향을 받을 수밖에 없는 것이다.
그리고 개별 리츠의 가치분석는 통상적으로 자산가치, 성장가치(수익가치), 상대가치 등을 고려하여 정하게 된다. 리츠의 자산가치는 일반 주식회사의 자산가치보다 훨씬 신중하게 검토해야 한다. 왜냐하면 리츠의 주요 투자자산이 부동산이기 때문에 가치분석 방법 중에서 가장 큰 영향을 미치기 때문이다. 그러나 리츠는 계속기업(going concern)이기 때문에 성장성에 의해서 기업가치가 상승하기도하고 반대로 성장 가능성이 낮을 경우에는 자산가치를 하회하기도 한다. 그런데 상대가치의 경우는 리츠와 유사한 주식이 현존하지 않기 때문에 단기적으로는 분석방법으로 이용되지 않을 것으로 보인다.
한편 일반적인 기업의 경우에도 경영진의 역량이 중요하지만 특히 리츠의 경우에는 자산을 운용하는 운용인력의 질이 무엇보다도 중요하다. 왜냐하면 운용능력에 따라서 리츠의 성과가 크게 차이가 날 뿐만 아니라 운용인력의 성향에 따라서 투명성에도 큰 차이가 나기 때문이다.
리츠는 부동산을 다루기 때문에 주식이나 채권과는 다르게 거래의 투명성을 검증하기가 쉽지 않다. 따라서 운용인력들의 도덕성이 매우 중요하며 이런 도덕성에 대한 신뢰가 없을 경우 아무리 좋은 수익이 기대된다 하더라도 투자하지 않는 것이 합리적이다. 결론적으로 리츠에 대한 투자분석은 개별 리츠의 예상수익률과 예상위험을 파악하는 작업이며 이를 통해서 자신의 투자성향과 합치되는 리츠에 투자하거나 여러 개의 리츠를 합한 포트폴리오에 투자하는 것이다.
Ⅱ. 부동산증권화의 의의
일반적으로 부동산증권화는 부동산 또는 관련채권이 중개기관을 거쳐 유가증권으로 전환되는 과정을 말한다. 이와 유사한 개념으로 자산유동화란 용어가 있는데 자산유동화란 보유하고 있는 자산을 기초로 채권이나 증권을 발행하여 자산의 유동성을 제고하는 방법을 말하며 결국 부동산증권화는 부동산이란 자산을 증권화방식으로 유동화하는 것이라고 할 수 있다.
Ⅲ. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 제도의 특징
미국 REITs 제도의 특징을 살펴보면 첫째, 유동성이 결여된 부동산을 증권화했다는 점에서 부동산 증권화(securitization of real estate)의 한 형태라고 할 수 있다. 일반적으로 부동산은 규모가 크고 고가이기 때문에 유가증권에 비해 거래 횟수도 적고 환금성도 떨어진다. 미국 REITs 제도는 규모가 크고 유동성이 결여된 부동산을 분할하고 증권화하여 유동성을 부여한 제도라고 할 수 있다.
둘째, REITs 제도를 통하여 소액투자자도 대규모 상업용 부동산 소유의 기회를 제공받고 있다고 할 수 있다. REITs 회사의 주식이 주요 증권거래소에서 현재 $2˜$40의 싼 가격으로 거래되고 있기 때문에 소액투자자도 직접 투자하기 어려운 대규모 부동산의 일부를 주식의 형태로 소유하여 부동산 운용수익 또는 부동산 가격상승의 혜택을 누릴 수 있다. 일반적으로 하나의 REITs 회사가 지역별(동부, 서부, 남부, 북부 등) 또는 유형별(사무용 빌딩, 쇼핑센터, 창고, 아파트 등)로 여러 가지 종류의 부동산을 소유하고 있기 때문에 투자자는 하나의 REITs 회사 주식에 투자함으로써 소액의 자본으로 부동산 분산투자의 효과를 볼 수 있다. 물론 투자자가 여러 가지 REITs 회사의 주식에 분산투자할 수도 있다. 또한 REITs가 보유하고 있는 부동산은 부동산전문가에 의해서 관리되고 있기 때문에 투자자는 부동산운용 또는 처분과 관련된 번거로움을 피할 수 있다.
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