부동산 경매의 모든 것 부동산 경매 의의 부동산 경매 연혁 공매 개념 공매 의의
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<부동산 경매의 모든 것>
1. 부동산 경매
1)의의
부동산 경매란 채무자가 약속한 기일까지 약속한 기일까지 빚을 갚지 않을때, 채권자가 법원으로 하여금 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자(또는 물상보증인)의 부동산을 강제로 매각케 하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차를 말한다.
법원 경매의 존재 필요성에 관해 말하자면 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채무자의 재산으로 변제 받을 길이 있는데, 채무자가 자신의 재산을 스스로 처분하거나, 채권자에게 매매든 사적 경매 방식으로든 처분하게 하여 그 매각 대금으로 빚을 해결하는 방법도 생각할 수 있다.
그러나 이는 당사자 사이에 원만하게 해결될 수 있다면 좋은 방법이나 다소라도 갈등이 있을 경우, 당사자 스스로 해결이 어려워 부득이 채무자의 의사에 반하여 강제로 처분할 수밖에 없는 것이다. 따라서 채권자의 자력구제에 의하여 채권자가 혼자 채무자의 재산을 강제로 처분하는 것은 허용되지 않고, 법원에 강제처분의 신청을 하여 국가 권력의 힘으로 경매를 실시하게 되는 것이다.
경매에는 개인간에 이루어지는 사경매와 법원, 성업공사 등이 실시하는 공경매가 있는데, 물론 여기서 말하는 경매는 공경매의 일종이며 두가지 모두 방식은 동일하다. 한편 현재 법원에서 실시되고 있는 경매는 정확히 얘기 하자면 구두호가로 하는 경매가 아니라 서면 입찰에 의한 입찰이다. 따라서 정확한 명칭도 법원 부동산경매가 아닌 법원 부동산 입찰로 바뀌어야 맞는데, 관습적으로 경매란 말을 쓰고 있을 뿐이다.
2) 관련주체
(1)채무자 또는 물상보증인으로서 소유자
(2)채권자
(3)법원(경매계)
(4)입찰인
채무자(1)의 재산을 채권자(2)가 경매신청하여 법원(3)이 대신 경매를 실시하고 입찰인(4)들의 입찰로 낙찰 후 납부된 대금으로 경매신청한 채 권자와 기타 채권자들이 배당을 통해 채권을 회수한다. 법원이 대신하는 것뿐이지 경매도 하나의 매매로서 매매 당사자에 있어서 매도자는 어디 까지나 채무자이고, 매수자는 낙찰인이다.
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