[뉴타운 개발 사업의 이해와 성공전략] 뉴타운 개발 사업의 이해와 성공전략

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목차: Ⅰ. 서론

Ⅱ. 우리나라 주택정책의 변천사
1. 1960년대 (소규모 단지개발)
2. 1970년대 (대단위 주거단지 개발의 시도)
3. 1980년대 이후 (공영개발 방식의 도입)

Ⅲ.뉴타운사업의 정의 및 배경
1. 뉴타운사업의 의의
2. 뉴타운의 도입 배경
3. 뉴타운과 재정비촉진사업
4. 뉴타운 사업의 정치적 의미

Ⅳ.뉴타운재개발사업의 종류
1. 도시및주거환경정비사업
2. 재개발사업

Ⅴ.뉴타운재개발사업의 효과
1. 지역간 격차의 해소
2. 난개발 방지
3. 주택문제의 해결
4. 교육환경의 격차 해소 및 교통난 해소
5. 일자리 창출과 경기부양 효과

Ⅵ.뉴타운 개발 성공전략
1. 문제점
2. 관계법령의 개정
3. 다세대전환주택(지분쪼개기) 등의 행위제한 강화
4. 분양자격관련 법규 개정
5. 공공지원과 개발이익 환수 제도의 연계

Ⅶ. 결론

참고문헌

본문내용: 2. 뉴타운의 도입 배경(서울시)
1) 지역불균형 상황의 심화
뉴타운 사업의 가장 큰 근본 핵심 목표는 ‘강남·북 지역격차의 해소’였다. 강남·서초·송파구를 통칭하는 ‘강남’지역의 발전과 상대적으로 낙후된 ‘강북’ 지역간의 각종 격차를 해소하겠다는 것이 주요 목표였던 것이다.
강남(江南)․북(北)간 격차발생의 근본적인 원인은 68년 영동개발이래 20여년 이상 강북(江北)지역의 각종 시설을 강남(江南)으로 이전하고 구도심에 해당하는 강북지역에 대해서는 신규 시설의 도입이나 개발행위를 극도로 억제한 데에 있다. 당초 과밀한 구도심 지역의 기능을 한강 이남으로 이전하여 균형(均衡)잡힌 서울을 건설하겠다는 취지(趣旨)로 시작된 강남개발사업이 수십년간 지속되면서 오히려 강남·북지역의 상황이 역전된 것이다. 여기에는 강북지역에 대한 각종 차별적 규제와 강남지역으로의 인구, 학교 등 도시기능의 이전 권장 및 유도와 지속적인 기반시설투자(基盤施設投資)에 기인함은 말할 필요가 없다.
이렇게 발생한 지역격차는 다시 도시 인프라의 현격한 격차와 더불어 현행 각 구청이 징수(徵收)하는 종합토지세, 재산세 위주의 지방세 차이가 더해지면서 잘 사는 구는 양질의 도시 인프라와 함께 투자수요 대비 재원이 풍부한 반면, 그렇지 못한 구는 투자수요는 폭증하는 반면 재원이 빈약하여 경쟁력이 갈수록 악화되는 부익부 빈익빈의 악순환 구조가 고착(固着)화되는 경향을 보여 왔다.
결과적으로 재원이 풍부한 강남지역은 기초적인 인프라의 확보단계를 뛰어넘어 삶의 질 증진, 쾌적한 환경의 조성과 더불어 각종 교육․문화 프로그램 운영과 같은 부문에까지 관심을 기울이는 반면 재정상황이 열악한 강북 지역에서는 구 공무원의 인건비 부담도 벅찬 수준으로 격차가 벌어지게 된 것이다.
또한 2000년부터 시작된 아파트 가격의 급등은 이러한 격차를 결정적으로 확대하게 되었다 1990년대 초반 신도시 사업 이후 비교적 안정적 추세를 보이던 아파트 가격은 IMF이후 공급물량의 감소와 더불어 교육 및 기타 생활여건의 월등한 격차로 인해 강남지역의 아파트 가격은 폭발적으로 상승하게 된 반면 강북지역은 여기에서 다시 소외되게 된 것이다. 이러한 아파트 가격의 급등은 기성시가지의 주거환경 악화가 강남 수요를 폭발적으로 증대시키고 이것이 부동산(不動産) 가격(價格)의 불안으로 이어지게 되었다는 것이 일반적인 진단이다. 2002년 기준으로 강북지역의 30년 이상 노후주택비율은 5.2%인데 비해 강남, 서초, 송파, 강동구로 구성되는 소위 동남권은 0.4%이며, 주택보급률은 동남권이 77.8%인 반면, 강북지역은 72.1%에 불과한 실정이었다. 도로, 주차장 등 도시기반시설과 ‘8학군’으로 구성된 교육환경역시 강남지역에 비하여 상대적으로 열악하여 강남으로 수요가 집중하고 있는 상황이다.
쾌적한 거주환경, 경쟁력 있는 교육여건에 덧붙여 아파트 가격의 상승으로 대표되는 자사가치의 증대는 강남선호(選好)현상을 더욱 가속화 시켰으며 이러한 ‘강남선호’는 다시 주택가격 상승으로 연결되어 강남지역의 우월의식형성과 기타 지역의 상대적 박탈감 형성이라는 사회문제로 확산되고 있었다.
다음으로 발생된 문제는 교통문제인데 이는 90년대 초반부터 거주환경의 개선을 위해 벌어진 강북지역에서의 무분별한 주택재개발 사업에 의해 발생하게 되었다. 낙후된 불량주택지역을 아파트 지역으로 재개발하는 사업은 많은 경제적 이익이 발생하였기 때문에 민간사업자와 주민간의 이해관계가 맞아떨어졌고 시가 주도하지 않더라도 끊임없이 이루어지고 있었다. 이는 곧바로 도로나 녹지공원과 같은 도시기반시설의 심각한 부족으로 이어져 낙후된 생활환경을 조성할 수밖에 없었다.
그리하여 정부는 공공부문이 종합적인 개발계획을 수립한 후 계획에 의해도로 등 기반시설은 공공부문에서 설치하고, 주택의 건축 등은 민간부문 또는 공공부문이 시행하는 것을 원칙으로 하게 되었다.
2) 기존 재개발 사업의 문제점
재개발 사업은 기본적으로 불량주택을 개선(改善)하기 위한 정책이다. 이러한 재개발 사업은 시행초기부터 많은 문제점을 안고 있었다. 이러한 문제의 심각성을 인식한 서울시는 1998년 ‘서울특별시 주택재개발 기본계획’을 수립시행하여 난개발(爛開發)의 대명사였던 기존 주택재개발사업을 지역특성을 고려한 토지이용계획, 적정밀도 계획인 계획용적률, 최소한의 녹지 및 공공시설 확보기준 제시 등을 통하여 재개발 사업 추진에 많은 질적인 변화를 가져오게 된다. 그러나 주택재개발 기본계획에 의한 사업 역시 민간위주의 개발이라는 속성상 날로 악화되고 있는 서울의 도시환경 및 주거환경을 근본적으로 개선하기에는 한계가 있을 수 밖에 없었다. 기존 재개발 사업방식에 의하여 나타나는 문제점들과 이에 대한 대책은 다음과 같이 요약될 수 있다.
(1) 소규모 단위 민간위주로 시행되어온 문제점을 들 수 있다. 기존 재개발은 소규모 단위 민간위주로 시행되어 수익성과 사업추진 편의성만을 고려하여 추진됨으로서 도로, 공원, 학교부지 등 도시기반시설이 절대 부족하게 되었다. 이러한 문제점들을 개선하기 위해서는 재개발 구역을 중심으로 한 인근 생활권 전체를 대상으로 상위계획과 연계하여 공공시설 등 지역전체를 디자인하고 이에 의거해서 민간부문이 사업을 진행하는 것이 바람직하다.
(2) 또 다른 문제점으로는 공공부문의 역할이 미비하였다는 것이다. 기존 재개발에 있어 도시기반시설은 사업시행자인 민간부문에 의존하여 확보되어 왔으나 기성 시가지 개발에 있어 민간의존에는 한계가 있으며 공공부문의 역할이 증대되어야 한다. 재개발 구역 내의 도로 등 공공시설에 대해서는 종전과 같이 개발이익 환수차원에서 사업시행자가 부담할 필요가 있으나 재개발로 인해 영향을 받는 동일 생활권역과 전체 도시관리체제와 연계되는 부분의 공공시설에 대해서는 공공부문이 담당하는 것이 적절하다.

(3) 그리고 종합적, 체계적 도시개발에 한계(限界)를 지닐 수 밖에 없었다는 것이다. 기존 재개발방식으로는 대규모 저개발지역이나 주거기능과 상업기능 등이 복합되어 있는 도심인근 불량주거지역에 대한 종합적, 체계적 도시개발이 곤란하다는 점이다. 이들 지역에 대하여 공공부문이 앞장서 ‘종합도시개발계획’을 수립하고 이에 의해서 도시개발법, 도시및주거환경정비법 등 현행 법률에 의거한 각종 도시개발방식을 혼용하여 효율적이고 체계적인 개발을 해야 한다.

참고문헌: 뉴타운開發事業의 問題點과 效率的推進方案에 關한 硏究
金正鎬 저 | 慶熙大學校 발행, 不動産學科不動産開發·管理 전공

주택재개발사업에서 뉴타운방식과 기존방식의 공공시설 확보계획 비교분석
조성학 저 | 서경대 대학원 발행, 도시공학 전공

뉴타운사업 개발계획 추진에 따른 개선방안에 관한 연구 : 영등포뉴타운
한판수 저 | 광운대 경영대학원 발행, 부동산경영관리 전공

뉴타운 재개발 사업의 고찰과 공공의 효율적인 참여방안
이정하 저 | 건국대 대학원 발행, 부동산학 전공

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정화진 저 | 대한주택공사 주택도시연구원 발행

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한선아 저 | 상명대 대학원 발행, 환경조경학 전공

뉴타운 개발의 효율적인 추진 방안에 관한 연구 : 서대문구 가좌 뉴타운
백인기 저 | 연세대 행정대학원 발행, 지방자치및도시행정 전공

뉴타운지정과 개발이 아파트 가격에 미치는 영향 : 덕소지구 중심으로
한진희 저 | 중앙대 사회개발대학원 발행, 부동산컨설팅 전공, 2008

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