부동산 환경론 부동산신탁

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2015.06.27 / 2015.06.27
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본문내용: 신탁이란 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 의거하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익을 위해서 또는 특정의 목적을 위해서 그 재산권을 관리,처분하게 하는 법률관계를 말한다.
위탁자가 자연인인 경우 원칙적으로 누구나 위탁자가 될 수 있으나, 신탁설정에 필요한 행위능력이 있어야 한다.
수탁자는 신탁대상의 주체가 될 수 있는 권리능력과 관리 및 처분을 할 수 있는 행위능력을 갖추어야 한다. 신탁법에서는 ‘미성년자, 금치산자, 한정치산자 및 파산자’는 수탁자가 될 수 없다고 규정하고 있다. 수익자의 자격에는 신탁법상 아무런 제한이 없다.
부동산 신탁이란 토지 및 정착물의 소유권을 신탁재산으로 하여 이루어지는 신탁으로 즉, 글자 그대로 자신이 소유하고 있는 부동산을 신탁회사에 믿고 맡기는 것이다. 신탁회사는 수탁받은 부동산에 대하여 소유자의 뜻과 신탁회사의 전문지식을 이용하여 적정하게 이용, 개발, 관리하고 이 과정에서 발생하는 수익 전부를 업무수행에 따른 신탁보수(수수료)만 공제하고 위탁자(또는 수익자)에게 돌려주는 제도이다. 신탁회사가 신탁업법에 의거 부동산 소유자가 부동산 전문지식 및 시간, 자금이 부족하여 방치해 놓고 있는 부동산을 맡아 효율적으로 개발, 관리, 처분등을 행한 후 원 소유주에게 돌려주는 제도로 신탁에 의한 소유권의 이전은 합법적인 것이며, 형식적인 소유권 이전이므로 등기시 취득, 등록세 등 각종 세금이 부과되지 않으며 물론 신탁이 끝나 소유권이 다시 원소유지로 이전될 때에도 마찬가지이다. 부동산신탁제도를 활용하면 보다 쉽게 소유부동산의 가치를 높일 수 있다.
신탁회사가 인수할 수 있는 부동산에 관한 신탁에는 지상권, 토지의 임차권까지를 신탁재산으로 하는 경우도 있다. 부동산신탁이 이루어졌을 경우에는 개개의 재산권마다 신탁자(수탁자)를 등기권리자, 위탁자 또는 상속인(유언에 의한 부동산신탁의 경우)을 등기의무자(부동산등기법 117조)로 하는 신탁 등기에 의하여 공시하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다.
부동산 신탁의 탄생배경을 알아보면 1980년대 부동산시장은 부동산투기로 극심한 사회, 경제적 혼란이 야기되었고 90년대에 정부는 부동산시장의 혼란을 방지하고, 건전한 부동산문화를 육성하기 위하여 토지 공개념제도를 도입함으로써 소유의 대상을 이용의 대상으로 보았다. 2000년대 들어와 부동산실명제의 정착과 부동산 소유에 대한 과세강화로 부동산의 단순한 소유는 오히려 그 가치를 감소시키는 결과를 초래할 수도 있다.
이렇게 개발된 부동산 신탁은 신탁목적에 따라 토지신탁(개발신탁), 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 국공유지 신탁과 부수업무로 부동산 컨설팅, 대리업무, 중개업무등으로 나눌 수 있다.
토지신탁(개발신탁)은 토지는 가지고 있으나 건축자금이나 개발에 관한 Know-how가 없는 경우 유용하게 이용할 수 있는 상품이다. 신탁회사는 맡겨진 토지의 주변여건을 감안한 최적 이용방법에 의해 건축하여 분양 또는 임대하고 그 수익금 전액을 돌려주며, 건축물을 분양하느냐 또는 임대하느냐에 따라 분양형과 임대형으로 나누어진다.
분양형 토지개발신탁은 신탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 이를 분양하여 발생한 분양수익을 수익자에게 교부하는 신탁으로 우리나라 토지신탁의 주종을 이루고 있다.
임대형 토지개발신탁은 신탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 일정기간 동안 임대하여 발생한 임대수익을 수익자에게 교부하는 신탁이다.
토지신탁의 장점으로 과중한 세금 부담에서 벗어나 유휴토지를 효율적으로 활용하여 안정적인 수익을 기대할 수 있으며 건설사업 경험이 없는 토지소유자에게 유익하다. 또한 신탁기간 중에 자금이 필요한 경우 신탁 수익권의 전부 또는 일부를 양도하거나 질권을 설정하여 필요자금을 조달할 수 있고 무엇보다 신탁 설정 후 사업에 직접적으로 영향이 미치지 않아 사업운영 자체에 안정성이 보장된다. 그리고 상속세 대책으로 이용가능하며, 다수인의 권리조정이 가능하고, 다양한 사업방삭의 적용과 행정욕구의 반영이 가능하다.
관리신탁은 부동산을 소유한 상태에서 장기간 해외체류나 관리에 관한 전문지식, 경험부족 등의 직접 관리가 어려운 경우 이용할 수 있는 상품이다. 부동산 소유자는 실질적인 소유자의 자격에 의함 임대수익을 받을 수 있고 임대차인은 신탁회사와 임대차 계약을 체결함으로써 믿고 거래할 수 있다. 관리신탁은 관리방법에 따라 종합적인 관리를 해주는 갑종관리신탁과 소유권만을 관리해주는 을종관리신탁이 있다.

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