[부동산] 부동산시장의 변화와 현황 분석을 통한 향후 전망 고찰
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- 2007.08.11 / 2019.12.24
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- 목차
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Ⅰ. 서론
Ⅱ. 부동산투자 분석의 필요성과 목적
Ⅲ. 부동산시장의 변화
Ⅳ. 부동산 시장의 현황
1. 토지시장 현황
1) 지가의 하락속도 및 규모
2) 지가 하락의 영향
3) 정부의 정책
2. 주택시장 현황
1) 주택가격의 하락 속도 및 규모
2) 주택가격의 하락 영향
3) 정부의 정책
Ⅴ. 부동산 시장 전망
1. 종합 전망
2. 부문별 전망
Ⅵ. 주택․토지시장 전망
1. 거시경제 여건 및 부동산시장과의 관계
2. 주택․토지시장 전망
1) 주택수급 전망
2) 토지수급전망
3) 부동산 가격 전망
Ⅶ. 결론
- 본문내용
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부동산의 거래와 소유, 그리고 유지관리 및 이를 사용함에 있어서는 해당 부동산이 지니는 특성을 먼저 이해하여야 한다. 특히 부동산의 전문성은 동산보다도 더 중요한 것이라는 점에 유의해야 한다. 부동산은 민법상토지와 그 정착물이라고 규정되어 있다. 그러나 이러한 개념의 범주내에서 부동산활동 전체를 이해하기에는 미흡하다. 부동산의 관리활동을 함에 있어서는 부동산시장의 동향과 속성도 알고 있어야 하기 때문이다.
부동산시장은 증권시장과 같이 정치․행정․경제․사회․국제환경 속에 크게 민감한 것도 아니다. 오히려 증권시장 보다 한발 늦게 그 징후를 보이는 것이 부동산의 경기 속성이다. 한편, 부동산의 특성은 토지와 건물의 특성으로 구분할 수 있으며, 토지의 특성은 다시 자연적 특성과 인문적 특성, 그리고 경제적 특성으로 구분한다. 이러한 부동산의 특성은 부동산 현상분석의 전문화와 부동산활동의 전문화를 가져오게 하는 이론적 도구가 된다. 곧, 부동산 문제의 특징을 설명하는데 있어서의 기초적 개념이 되는 것이다.
Ⅱ. 부동산투자 분석의 필요성과 목적
부동산투자 의사결정 과정에서 부동산 시장 및 타당성 분석이 중요하게 된 이유는 사회경제 구조의 전환이라는 거시적인 측면에서 우선 살펴볼 수 있다. 상업용 부동산투자 시장은 1970년대 이래 급격한 변화를 겪고 있다. 부동산 금융자본의 지구화와 부동산 관련 행위주체의 지구적 사업망 구축, 부동산경기의 지구화 등과 같은 부동산부문의 세계화(globalization of real estate), 지식기반경제로의 이행에 따른 산업구조의 변화와 그에 따른 부동산수요 구조의 변화, 정보통신기술의 발전과 가상오피스, 스마트홈 등과 같은 새로운 부동산개발 상품의 출현 등으로부터 부동산투자의 적정이윤 확보 및 적기 임차인 확보에 대한 부담이 증가하고 있다. 따라서 그 만큼 위험요인이 증가하면서 시장 및 타당성 분석의 중요성이 커지고 있다.
다음으로 최근의 상황과 관련해서 1980년대 말과 1990년대초 막대한 부동산투자 실패를 경험하면서부터 시장분석 및 타당성 분석의 중요성이 커지고 있다. 예컨대 미국의 경우, 이 당시 대부분의 대출업자와 개발업자들은 정밀한 타당성 분석을 요구하지 않았으며, 형식적으로(superficial) 타당성 분석을 수행하였다. 이러한 잘못된 관행이 초래한 결과중의 하나가 금융위기인 것이다. 이러한 경험으로부터 현재의 대출업자와 투자가들은 잠재 위험까지 분석하는 매우 정밀하고 합리적인 타당성분석을 요구하고 있다.
세번째로는 이러한 막대한 손실경험을 바탕으로 상업용 부동산(commercial property) 투자과정에 참여하는 이해관계자들의 분석역량이 크게 강화되면서, 시장분석은 악명 높은(infamous) 약식시장분석기법(shor-tcut techniques)을 일관성, 체계성, 종합성(inclusive)을 갖춘 접근법으로 대체하도록 만들고 있다. 예컨대, Duff & Phelps 신용평가회사의 상업용저당담보부증권(CMBS) 신용평가 방식을 보면, 감정평가보고서, 환경평가보고서, 공학보고서, 지진보고서(seismic)를 포함한 제3자 자산실사 자료를 검토하여 신용등급을 결정한다. 평가
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- ,,
- mcco***
(2008.12.06 16:08:37)
