[부동산금융] CMO의 개요
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- 목차
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◇ 주택저당담보부 다계층채권(CMO.Collateralized Morgage Obligation)은 주택
1) CMOs 특징
2) CMO 우선지급 서열구조
◇ 저당채권성격의 트렌치 구성(1)
◇ 저당채권성격의 트렌치구성(2)
◇ 저당채권의 트렌치구성(3)
3)초과담보설정의 목적
◇ CMO의 역할
◇ CMO 가격결정과 예정만기
◇ CMO 채권가격 움직임과 조기상환율
1) 금리변동에 대해
2) 조기상환율에 대해
◇ CMO tranche의 변형
1) 원금상환액의 변형 - 감채기금(sinking fund) 구성
2) 표면금리 변형
◇ CMO의 문제점
CMO의 문제점(1)-효율성 감소
CMO의 문제점 (2)- 가상소득의 문제
CMO의 문젲점 (3)-조세처리
◇ 최근 문제가되고있는 서브프라임 모기지 사태에 관련되잇는 CMO ...
- 본문내용
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◆ CMO의 개요
◇ 주택저당담보부 다계층채권(CMO.Collateralized Morgage Obligation)은 주택
저당대출의 현금흐름을 여러 종류의 유동화 증권에 재분배하는 것으로, 투자자들을 여러 클래스로 나누고 원금 상환액을 각각의 클래스에 분배한다.이에 따라 동일한 만기를 가지는데서 발생하는 주택담보대출의 조기상환위험 부담을 해결해 나가려는 목적을 가진 증권이다.미국의 모기지는 보통 만기가 25년 이상인데, 대출자가 원하면 어느 때라도 상환이 가능하게 돼 있다.
따라서 모기지 발행자 입장에선 조기상환이 하나의 리스크가 될 수 있다.이 처럼 조기상환이 발생하는 경우 자동이전형(패스스루형.pass-through) MBS의투자자들은 같은 이득을 받고 같은 조기상환 위험에 노출되지만, CMO는 각각의 나뉘어진 클래스에 따라 다르게 분배되는 규칙이 적용된다.예를 들어 '클래스 A'와 '클래스 B', '클래스 C' 세 클래스로 나눠진 MBS가 있다고 치면,( 정기상환액과 조기상환액을 모두 포함한) 원금상환액은 우선 클래스 A의 투자자들에게 우선적으로 지급된다. 클래스 A에 지급이 완료되면 클래스 B의 투자자들에게 원금상환액이 지급되기 시작하고, 클래스 C의 투자자들이 가장 나중에 원금상환액을 받게 된다.이렇게 되면 조기상환 위험이 가장 큰 투자자들은 클래스 A에 투자한 투자자들이고 클래스 B와 클래스 C 의 순서로 위험이 줄어들게 된다. 부채담보부증권(CDO)에 있는 트란셰와 같은 개념과 CMO에도 적용되는데, CMO에도 동일한 만기 및 표면금리를 갖는 한가지 종류의 채권이 아니라 다양한 만기와 표면금리를 갖는 여러 가지 종류의 채권이 발행되는 것으로 알려져 있다.최근 발생한 서브프라임 사태를 되짚어 보면, 미국 금융기관들이 모기지담보부증권(CMO) 안에 서브프라임 대출을 숨겨둔 것이고 이 CMO는 더 큰 CDO라는 상품으로다시 포장한 걸로 보면 이해가 빠르다.
1) CMOs 특징
∙동일한 저당권 pool에 대해 상이한 종류의 유가증권을 발행하는 상품
∙발행자가 pool 소유권을 갖고 이를 담보로 채권발행
∙조기상환의 위험 : 투자자 → 조기상환 위험제거를 위해 발행채권간의 이자. 원금지급에 우선 순위를 부여 → 형식만기가 상이한 tranche를 통해 우선권 부여
∙투자수요에 의한 다양한 tranche 구성 / GNMA, pass-through 증권도 pool 할 수 있음
∙발행자의 이익 = pool의 수익률 - CMO의 평균가중금리
2) CMO 우선지급 서열구조
∙A class : 원금과 이자가 우선할당, Z 채권의 이자액 우선지급
은행, 각종펀드, 기업이 주요 투자가층
∙B class : A채권 상환까지 이자만 지급, A채권 상환완료 후 이자, 원금상환
보험회사, 연기금, 신탁, 해외 투자가등 주요 투자가층
∙Z class : A채권 상환완료때까지 이자, 원금 상환 없이 복리누적 되어 원금에 가산 됨
연기금, 신탁, 해외투자가, 헷지펀드등 주요 투자가층
◇ 저당채권성격의 트렌치 구성(1)
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