[감정평가론] 원가방식

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목차: 제1절 원가법

Ⅰ. 정의

Ⅱ. 성립근거

Ⅲ. 원가법의 장단점과 적용상의 유의점

1)장점

2)단점

3)유의점

Ⅳ. 원가법의 적용요령

1. 재조달원가의 정의

2.재조달원가를 구하는 요령

3. 재조달원가 구하는 방법

1) 직접법

가. 총가격적산법(총량조사법 : Quantity survey method)

나. 부분별 단가적용법(단위단가적용법, 구성단위법 : Unit-in-place method)

다. 단위비교법(Unit comparison method)

라. 변동률적용법(Costindexing method)

2)간접법

<직접비용과 간접비용>

4. 감가수정

1)감가요인

가. 물리적 감가요인

나. 기능적 감가요인

다. 경제적 감가요인

2)내용년수

가. 의의

나. 내용년수의 조정

3)감가수정 방법(내용년수를 기준으로 한 방법)

가. 정액법(Straight Line Method)

나. 정률법(Equal Percentage Method)

다. 상환기금법(Sinking Fund Method)

라. 관찰감가법

4) 그 외의 감가수정방법

가. 분해법(분석법: Breakdown Method)

(가) 감가수정 요인별 분석방법

① 물리적감가

② 기능적감가

③ 외부적감가

(나) 분해법 적용시 유의사항

(다) 분해법의 장·단점

(라) 우리나라 감정평가규칙과의 관계

나. 시장추출법(Market Extraction Method)

(5) 감정평가에서의 감가수정과 회계학의 감가상각 비교

제2절 적산법
Ⅰ. 적산법의 개요

Ⅱ. 적산법의 적용요령

1. 기초가격

1) 정의

2) 기초가격산정 이유

(1) 원본과 과실의 관계

(2) 원가성

3) 적산법 실무상 정상가격과의 차이

2. 기대 이율

1) 정 의

2) 기대이율과 환원이율의 차이점

3) 투자자본에 대한 수익률로서의 기대이율

3. 필요 제경비

1) 정 의

2) 종 류

(1) 감가상각

(2) 유지, 관리비

(3) 공조 공과

(4) 손해 보험료

(5) 대손 준비비

(6) 공실손실 상당액

(7) 정상운전자금 이자
3) 필요제경비 관련 자료수집에 있어서의 실무상 문제점

결론

본문내용: Ⅲ. 원가법의 장단점과 적용상의 유의점

1)장점

⋅감정평가사의 주관이 개재될 여지가 적고 따라서 감정평가사에 의한 편차가 비교 적 적다.
⋅가격의 상한을 표시하는 재조달원가에서 감가상당액을 감액함으로써 시산가격을 구하는 방법이기 때문에 건물, 구축물, 기계, 장비 등의 재생산이 가능한 상각자 산에 널리 적용될 수 있다.
⋅“대체의 원칙”에 이론적 근거를 두는 것이므로 비교적 논리적인 방법이다.
⋅특정가격에 의한 자산재평가나 공공용 부동산(학교, 교회, 공회당 등)의 평가에는 그 물건의 성격상 거래사례비교법이나 수익환원법에 의한 가격의 산정이 곤란하 므로 원가법을 적용하는 것이 가장 효과적이다.

2)단점

⋅재조달원가와 감가누계액을 파악하는데 기술적인 애로가 있다.
⋅토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에 대하여는 적용될 수 없다.
⋅적산가격은 재조달원가를 기준으로 산출되므로 대상물건의 시장성이나 수익성 등 이 감안되지 않는다. 즉 산간벽지의 수요성이 없는 건물과 도심지의 건물이 동일 한 가격으로 산정되고 현실적인 매매가능성을 결할 우려가 있다. 예를 들어 여의 도의 63빌딩과 독도의 63빌딩이 동일한 가치로 산정될 수 있다.

3)유의점
적산가격의 정도를 높이기 위한 중요 요건은 재조달원가와 감가수정액의 정확도이다. 그러므로, 재조달원가를 구하는 직접법 또는 간접법을 택일하여 적용하거나 양자를 병용하여 정확히 산출토록 하여야 한다. 그리고 감가수정액을 구함에 있어서도 내용년수를 표준으로 한 정액법, 정률법, 상환기금법 중 대상문건에 적합한 방법을 선택하여 실시하되 감가누계액이 적정치 못할 경우에는 관찰감가법등을 적용하여 조정하여야 한다. 감가수정액은 그 정확성을 기하기 위하여 물리적·기능적·경제적 감가요인들을 충분히 고려하여 적정감가액이 되도록 하여야 한다

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