부동산등기의 공시방법
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- 본문내용
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제3항 부동산등기의 공시방법
① 부동산등기
제1절 서설
Ⅰ. 부동산등기의 의의 및 기능
1.부동산등기의 의의
국가기관인 등기관이 등기부라는 공적 장부에 부동산의 표시와 그에 대한 일정한 권 리관계를 법정절차에 따라 기재하는 것 또는 그러한 기재 자체를 말한다.
부동산의 표시 : 부동산에 관한 현황(소재, 지번, 지목, 면적, 구조 등)을 의미
권리관계 : 법 제2조에 규정된 권리(소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권, 임차권 등)의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 의미
2.부동산등기의 기능
(1)부동산에 관한 물권의 공시제도
(2)법률행위에 의한 부동산물권변동의 성립요건
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 발생한다(민법 제186조). 즉 부동산에 관한 법률행위는 당사자간의 의사표시만으로는 효력이 생기지 않고 등기라는 공시방법을 갖추어야 그 효력이 생긴다는 점에서, 부동산등기는 법률행위에의한 부동산물권변동의 성립요건 내지는 효력발생요건이라 할 수 있다.
(3)법률의 규정에 의한 부동산물권변동의 처분요건
법률규정에 의하여 취득한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조). 따라서 부동산등기는 법률의 규정에 의한 물권변동의 처분요건이다. 다만 이에 위반하여 경료된 등기라도 그 내용이 실체관계에 부합하는 한 유효한 등기로 본다. 예를 들어, 부동산을 상속한 자가 그 부동산을 제3자에게 양도하였다면 일단 자기 앞으로 상속에 의한 소유권이전등기를 한 다음 양수인인 제3자에게 다시 소유권이전등기를 해 주어야 하지만, 그 상속등기를 생략하고 피상속인으로부터 바로 양수인인 제3자 앞으로 소유권이전등기를 하였다 하더라도 그 등기는 유효하다(1987. 3. 31. 등기 제184호 先Ⅱ-3).
(4)부동산에 관한 권리의 대항요건
등기를 함으로써 등기한 사항에 대하여 당사자 이외의 제3자에게 대항력을 주장할 수 있는 바, 부동산에 대한 환매특약이나 임차권설정, 신탁설정 등은 이를 등기하여야 제3자에게 그 내용을 주장할 수 있으며, 지상권에서 존속기간 지료 등에 대한 약정, 저당권에서 이자 변제기 등에 관한 약정은 등기하여야 제3자에게 이를 주장할 수 있다.
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