부동산 공적 개발에 관한 정책 11 15 정책

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2015.03.29 / 2015.03.29
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본문내용: <부동산 개발 컨설팅>
부동산 공적 개발에 관한 정책 - 11.15 정책
서론
부동산 시장의 불안은 국가의 성장잠재력을 저하시키고, 국민경제에 부담을 초래하게 되기 때문에 사회적으로 큰 문제가 되고 있다. 이에 정부는 시장의 안정 기반을 구축하고 선진경제 도약을 뒷받침하고자 부동산대책의 종합판이라고 할 수 있는 10.29 대책을 기점으로 최근 8.31 대책, 3.30 대책, 11.15 대책까지 단기간동안 수많은 부동산 정책들을 쏟아내고 있지만 아직까지 그 효과는 미미한 실정이다. 부동산문제의 개선과 바람직한 부동산활동의 기반조성을 위한 공적인 노력은 끊임없이 계속되어 오고 있다.
이와 같은 관점에서 부동산 정책이란 정부기관이 제 부동산문제를 해결 또는 개산하고 부동산과 인간과의 관계를 개선하기 위하여 만든 지침 또는 행동방안을 의미한다. 즉, 부동산 정책이란 여러 가지 부동산 문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개선하려는 공적 노력이다. 가격급등으로 거품이 형성되었다가 붕괴될 경우 금융기관 부실, 실물경제 침체 등 전반적인 경제위기로 확산될 우려가 있다. 토지이용, 부동산 개발·관리, 부동산 중개·평가·상담 등 수많은 부동산 활동에서 효율성이 강조되어 왔다. 또한 어떻게 하면 각종 부동산 활동에서 효율성을 높일 수 있는가에 대해 많은 분야의 연구가 있었다. 최근 발표된 정부의 부동산 정책인 11.15 부동산 대책은 2010년까지 새 도시 등 공공택지에 12만 5천 가구를 추가 공급하고 공공택지 공급 주택의 분양 값을 25% 인하하는 것을 뼈대로 삼고 있다. 주택담보대축 규제 완화나 세무조사 방안도 담겨있지만, 전체적으로는 공급 확대에 초점을 맞추고 있다.
본론
11.15 부동산 대책의 개략적인 사항을 살펴보면 다음과 같다. 참여정부의 부동산 정책은 투기적 소득을 인정하지 않겠다며 세금강화와 재건축에 대한 규제를 강화하는데 주력해왔다. 그런데도 강남 집값은 꺾이지 않고 있는 것으로 보아 분명 대책에 문제가 있는 것이다. 부동산 세제는 장기적으로 투기를 잡을 수 없기 때문에 주택공급을 늘리는 것이 최선의 방법이다. 따라서 소득증가에 따른 양질의 주택에 대한 시장수요를 인정하고, 소비자들이 원하는 주택이 안정적으로 공급될 수 있는 방안을 강구해야 하는 것이다. 최근 부동산 대책의 일환으로 공급확대에 대한 요구가 높으나 현재의 시장 상황은 총체적인 공급부족이 아닌, 하위시장별 수급불균형이 문제이다. 따라서 총량적인 공급확대정책이 아닌 하위 시장별 수요자 중심의 공급이 이루어질 수 있는 공급 확대 정책이 필요하다. 단기적으로는 규모별 공급제한 조치를 폐지하고 지역별 수요에 따라 공급 평형이 결정되도록 시장기능을 회복할 필요성이 있다. 중장기적으로는 각종 공공 서비스 및 인프라 등에 대한 수요자들의 기대 수준이 높아진 만큼, 신도시 개발 및 택지 공급에 각종 인프라 시설이 선투자 될 수 있도록 해야 한다.
11.15 부동산 대책에 대해서 조금더 구체적으로 살펴보면 크게 강남권의 집값을 잡는데 성공하였지만 비강남권·소형평형은 상대적으로 올랐고 상한제 여파로 내년 이후 공급축소의 우려가 있다는 것이다.
지난 해 11·15대책이 나오고 1년이 흘렀다. 그동안 부동산 시장 가격 추이만 본다면 11·15 대책의 효과는 있었다. 월간 매매가 변동률을 살펴보면 지난해 11월 서울 경기 지역 주택 매매가 상승률이 5% 가량이었는데, 12월 이후 지금까지 1% 정도로 유지되고 있으며, 새주택법 개정안이 통과된 4월과 5월에는 가격이 하락하기도 했다. 서울 경기 지역 모두 1% 이하의 집값 상승률을 기록해 어느 정도 집값을 잡는 데 효과를 거두었다.
이 11·15대책은 공급확대, 금융규제, 분양가 인하를 골자로 추진됐다. 공급확대 측면은 신도시 및 국민임대단지의 개발밀도를 상향 조정해 8만9000가구(신도시 4만3000가구, 국민임대 4만6000가구)를 추가로 공급하는 계획을 세웠다. 택지개발 기간도 단축하는 등의 방법으로 2010년까지 공공택지 내 주택 공급물량을 당초보다 12만5000가구 늘리는데 주력했다. 그 후 동탄2신도시 계획이 발표되며 공급 확대의 실질적인 밑그림이 그려지기 시작했다. 11·15대책 당시 발표된 올해 수도권 주택공급 목표치는 29만7000가구였다. 건설교통부의 자료에 따르면 9월 말까지 13만4291가구의 인허가가 났다. 11~12월 사이 공공택지를 중심으로 10만여 가구가 쏟아질 예정이기 때문에 올해는 목표 주택건설 공급에 근접할 것으로 보인다. 다만 내년 이후부터는 정부의 계획대로 주택공급이 활성화될지는 의문이다. 공공택지와 공공주택은 증가하지만 분양가 상한제 여파로 민간업체들이 올해 이후 적극적으로 주택건설에 뛰어들지는 미지수이기 때문이다.
그리고 신도시의 분양가를 인하하겠다는 계획이 분양가 상한제가 주택법을 통과하고 시행됨에 따라 실현될 가능성이 높아졌다. 실질적으로 곧 분양할 파주 운정 같은 경우도 주변 시세보다 저렴하게 공급된다. 이런 분양가 인하 방향은 최근 나타나고 있듯이 분양시장 열기의 양극화로 나타나고 그 현상은 꾸준히 이어질 것이라는 지적도 있다. 또한11·15대책에서 분양가 인하 방침이 분양가 상한제, 청약가점제 등과 맞물리며 인근에 비해 싸고 괜찮은 입지의 주택들에 수요가 몰리는 현상이 이어질 것이다.
금융규제 측면은 11·15대책 당시 주택담보대출을 통한 투기수요 발생 가능성을 억제하기 위해 투기지역의 6억원 초과 아파트를 구입할 경우 적용되는 DTI를 수도권 투기과열지구로 확대했다. 또 LTV도 40%로 적용하고 비은행 금융기관의 투기지역 LTV 비율도 50%로 낮춰 담보대출한도를 낮췄다. 이같이 돈줄을 죄는 정책이 곧 집값 오름세가 둔화되는 데 결정적인 역할을 했다. 또 금리가 올랐던 시점도 시장을 위축시키는 데 한몫했다. 이것은4월 5월 집값이 하락한 것은 주택법 통과와 더불어 금리가 올랐다는 것도 주목해보아야 할 것이며 대출규제에 이자비율이 높아지는 것까지 겹쳐서 수요위축이 가격하락으로 이어진 것이다.

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