토지정책과 주택정책

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2006.06.25 / 2019.12.24
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목차: ■ 토지정책
Ⅰ. 토지
1. 토지의 본질
2. 토지 시장의 특수성
3. 토지가격 상승의 요인
4. 토지의 투기대책
5. 정부의 개입 형태
6. 우리나라의 토지관련세제
7 . 토지 개발과 이용제도

■ 주택 정책
1. 주택 정책의 의의
2. 정부개입의 필요성.
3. 주택 문제를 보는 기본시각.
4. 주택공급자의 문제
5. 주택정책의 방향
6. 주택정책의 개선방향

본문내용: 11. 토지의 본질
첫째, 토지는 자연이 창조한 생산요소로서 일반 상품처럼 생산활동으로 공급을 늘이기가 어렵다.
둘째, 토지는 이미 누군가에 의해 소유되고 있어 일반상품이라기보다 자산이며 투기의 대상의 될 가능성이 크다.
셋째, 토지의 가치는 입지에 의해 좌우되고 공공성도 강하므로 일반상품처럼 시장 거래에만 맡긴다는 것은 적당하지 않다.
토지는 이상과 같이 일반상품과는 성격이 다름에도 불구하고 시장형성은 일반상품과는 성격은 달리하고 있지만 가격형성은 일반상품과 같이 한계생산력이나 공급량에 의해 결정된다고 보아야 할 것이다.
2. 토지 시장의 특수성
토지 시장은 불완전경쟁시장이다. 토지시장에서 공급되는 재화 즉 토지는 동질적이지 못하기 때문에 토지시장은 완전경쟁 시장의 요건을 충족시키지 못한다. 또한 비대칭적 정보에서도 찾아볼 수 있다. 일반적으로 토지에 대한 정보는 노동시장이나 자본에 대한 정보보다 취득하기가 어렵다. 뿐만 아니라 토지의 이용도를 평가하는 기준으로 흔히 사용되는 지가는 이러한 비대칭적 정보 때문에 토지의 정확한 가치를 반영하지 못한다는 경우가 많다. 그리고 토지의 이용은 규모의 경제와 외부효과가 존재한다는 것이다. 좁은 땅에서 독립적으로 행해지는 토지개발보다는 대규모의 토지개발이 개발비용을 훨씬 절약할 수 있다는 것은, 바로 이러한 성격 때문이다. 규모의 경제나 외부효과는 결국 시장의 실패를 가져와 시장기구가 국민경제적 차원에서 자원의 최적배분을 달성하지 못하도록 한다. 이러한 이유로 정부는 토지시장에 개입할 수밖에 없는데, 그러한 이유를 하나를 덧붙이자면 토지시장에서 수요․공급에 의해 가격이 형성되도록 하였을 때 시장에서 형성되는 가격은 매우 불안정하게되기 쉽다. 공급되는 토지의 양이 단기적으로 고정되어 있기 때문에 즉 탄력성이 작다는 것이다. 탄력성이 작은 재화의 시장에서 수요의 변화는 재화의 가격조정에 의해서 보정된다. 토지시장이 바로 이러한 경우에 해당된다. 토지시장에서 어떠한 교란요인이 발생하면 토지의 가격은 매우 불안정한 경향을 보이게 되는데 이는 기본적으로 토지의 공급이 비탄력적이라는 데서 기인한다.
3. 토지가격 상승의 요인
첫째로, 지가의 급격한 상승은 공급에 대해 수요가 상대적으로 증가한데서 발생한다. 현대도시문제에 있어서 주택토지의 비상한 증가는 지가상승을 부축였다. 둘째로, 이미 만원이된 도시에 유입하는 추가적인 인구 증가분이 도시부에서 외부로 흘러나가 도시의 주축의 토지를 구하게 됨으로써 도시내부의 토지를 파급적으로 상승시킨다. 셋째로, 토지공급자의 투기행동과 물가상승에서 오는 손실의 위험을 최소화하려는 인플레이션 헷지(inflationary hedge)요인이 지가상승의 원인으로 볼 수 있다.
4. 토지의 투기대책
토지의 투기적 측면을 고려할 때 토지자산의 자기이자율이 화폐이자율을 상회해도 현실적으로는 균형관계를 회복시킬 기구가 투기시장에서는 유효하게 적용하지 않기 때문에 정책적 개입이 필요하다. 그러기 위한 수단으로 화폐이자율의 인상, 보유토지의 이월비용 증대, 공유적 계획적인 택지공급에 의한 토지의 유동성 프리미엄의 인하등이 고려 될 수 있다.
[1] 화폐이자율의 인상
토지자산의 화폐표시의 자기 이자율이 화폐이자율을 상회하는 경우에는 화폐이자율의 인상이 균형 관계의 회복을 촉진시킬 것은 명백하다.

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dd
ghkdal***
(2008.10.23 19:16:42)

괜찬음
sandgl***
(2007.06.04 19:07:34)

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