계약의 해제와 해지의 차이점을 알아보고, 주변에서 발생할 수 있는 사례를 찾아 법률적으로 해결해 보세요 (1)
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부동산계약법
계약의 해제와 해지의 차이점을 알아보고, 주변에서 발생할 수 있는 사례를 찾아 법률적으로 해결해 보세요.
부동산 계약의 해제
"해제"는 계약이 유효하게 되면 소급해서 소멸시키겠다는 일방적인 의사표시를 의미한다. 그리고 이러한 일방적인 의사표시를 통해 계약을 해지할 수 있는 권리를 해지권이라고 한다.
해제권에는 (1)약정해제권 , (2)법정해제권이 포함된다. 계약당사자가 계약해제권 정지 특약을 할 때에는 계약해제권을 적용한다. 법 해제권은 자연히 법 조항에서 생기는 해제권을 말하며 민법은 이행지연(민법 제544조, 제545조)과 이행불능(민법 제546조) 두 가지를 규정하고 있다.
이행지체
한쪽이 의무를 이행하지 않을 경우 상대방은 상당기간 이행요청을 할 수 있으며, 그 기간 내에 이행하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다. 다만 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 항소를 요구하지 않는다(민법 제544조).
판례
이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 중도금 지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있습니다(대법원 1994.11.25. 선고 94다35930 판결).
계약의 성질 또는 당사자의 의사표시로 계약의 목적이 달성되지 아니한 때에는 상대방은 상당기간 이행요청을 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제545조).
이행불능
채권자는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 때에는 계약을 해지할 수 있다(「민법」 제546조).
판례
이행불능을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 그 이행불능이 채무자의 귀책사유에 의한 경우여야만 한다 할 것이므로(「민법」 제546조), 매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전의무가 이행불능이 되었다고 할지라도, 그 이행불능이 매수인의 귀책사유에 의한 경우에는 매수인은 그 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없습니다(대법원 2002.4.26. 선고 2000다50497 판결).
기타 사유
「민법」 제544조에 따른 채무불이행 해지를 위해서는 채무가 계약목적 달성에 필수적이며, 계약취지를 이행하지 않을 경우 채권자는 부대채무를 체납하지 않는 한 계약을 해지할 수 없다.
부동산 계약의 해지
"해지"는 미래에 대한 지속적 계약의 해지를 의미한다. 이는 해지가 미래에 대한 계약을 소멸시킨다는 점에서 해지의 소급효과와 구별되어야 한다. 해지권도 당사자의 계약이나 법 조항에 따라 발생한다(민법 제543조 제1항 참조).
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