[부동산학] 부동산의 특성

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하고 싶은 말: '부동산의 특성'에 대해서 일목요연하게 정리되어 있는 글 입니다.

목차: Ⅰ. 토지의 특성
1. 자연적 특성
(1) 지리적 위치의 고정성
(2) 비소모성
(3) 면적의 유한성
(4) 기타
2. 인문적 특성
(1) 토지의 다양한 이용
(2) 토지의 분할과 병합
(3) 주변 환경의 변화
(4) 토지의 공개념적인 성격

Ⅱ. 건축물의 특성
1. 개보수가 가능한 내구재적 성격
2. 규모를 늘릴 수 있는 재화
3. 동일한 건물의 복제가 가능한 재화
4. 토지와 건축물의 상관성

Ⅲ. 부동산의 경제적 특성
1. 희소한 재화
2. 투자 회수가 긴 재화
3. 개량 가능한 재화
4. 위치 선호가 다른 재화
5. 고관여 재화

<참고문헌>

본문내용: Ⅰ. 토지의 특성
토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 나눌 수 있다. 토지의 자연적 특성이란 지리적 위치가 고정되어 있다는 점, 이용한다고 해서 소모되지 않는다는 점, 그리고 면적이 한정되어 있다는 점을 들 수 있다. 그리고 이런 자연적 특성을 지닌 토지를 인간이 이용하면서 토지와 관련된 인문적 특성이 나타난다. 인문적 특성은 동일한 자연적 특성을 지니고 있어도 인간의 토지 이용은 다양하다는 점과 필요한 경우 토지를 분할하거나 병합하여 이용이 가능하다는 특징이 있다. 이외에도 사회구성원간의 합의에 따라서 토지에 대한 공개념적인 성격이 반영될 수 있다.

1. 자연적 특성

(1) 지리적 위치의 고정성
① 개념
토지는 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 일반적인 재화와는 본질적으로 다른 특성을 나타낸다. 해당 토지와 전혀 관련이 없는 시장의 주변 여건이 달라지면 지리적 위치의 고정성으로 인하여 어쩔 수 없이 영향을 받게 되는 것이다. 이런 현상을 경제학에서는 외부효과(External Effect)라 한다.
외부효과란 자신의 시장경제 활동과 관련이 없는 외부 시장의 경제활동들로 인하여 자신의 경제적인 성과에 긍정적이거나(Positive) 부정적인(Negative) 영향을 주는 것을 말한다. 이 때 긍정적인 영향을 정의 외부효과라하고 부정적인 영향을 부의 외부효과라 한다.
② 특성에 따른 현상
지리적 위치의 고정성이라는 특성으로 인하여 부동산관련 각종 활동에서 발생되는 현상은 다양하다.
i) 지리적 위치의 고정성이 부동산과 동산의 분류기준이 된다.
ii) 부동산을 평가할 때 지역분석이 불가피하다.
iii) 부동산 시장은 지역별로 하부시장(Sub Market)으로 나누어 진다.
iv) 재화의 동질성이 없어서 일반적인 재화보다는 훨씬 불완전한 경쟁 시장이 된다.
v) 지역 특유의 농산물이나 특산물이 생산되게 된다.
vi) 토지의 이용방식이나 입지선정 업종이 달라진다.

(2) 비소모성
① 개념
시간이 지나도 토지는 소모되지 않는 특성이 있다. 이런 특성을 비소모성이라고 한다.
② 특성에 따른 현상
i) 법인세법 상 건물은 감가상각 대상이 되지만 토지는 감가상각이 적용되지 않는다. 감정평가방법의 하나인 원가법에서도 토지는 감가상각 대상이 되지 않는다.
ii) 소유와 이용을 분리하여 이용권을 거래할 수 있게 한다.

(3) 면적의 유한성
① 개념
토지의 면적은 유한하므로 생산비, 노동, 자본 등을 투자하여도 토지의 면적을 늘릴 수 없는 특징이 있다. 이른 특징을 면적의 유한성이라고 한다.
② 특성에 따른 현상
㉠ 토지는 희소할 수밖에 없다.
㉡ 공급이 불변이므로 공급 곡선은 수직이 되고 수요 곡선의 변화에 따라서 균형가격이 결정된다.

(4) 기타
지리적 위치의 고정성, 비소모성, 면적의 유한성 외에도 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성), 인접성(연결성), 적재성, 가경성, 배양성, 지력성 등이 토지의 자연적 특성으로 거론되기도 한다.

2. 인문적 특성
인간이 토지를 이용하면서 토지도 인문적 특성을 갖게 되었다. 이런 인문적 특성으로는 토지의 다양한 이용, 토지의 분할과 병합 가능성, 주변환경의 변화, 토지의 공개념적인 성격 등이 있다.

참고문헌: 김천경 외(1997), 「감정평가 이론과 실무」, 박문각
방경식(2000), 「부동산학개론」, 범론사
이원준(2002), 「부동산학원론」, 박영사
이창석(2000), 「부동산학개론」, 형설출판사
조주현, 이영방(2003), 「부동산학개론」, 박문각

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