재건축 초과이익 환수제의 필요성, 쟁점 및 개선방안

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하고 싶은 말: 재건축초과이익환수제의 필요성과 주요 쟁점을 살펴보고,
재건축초과이익환수제의 개선방안을 분석했습니다.

목차: 1. 재건축 초과이익 환수제란?

2. 재건축초과이익 환수제도의 도입
1) 재건축 초과이익 환수제도의 도입취지
2) 재건축 초과이익 환수제도의 연혁

3. 재건축초과이익 환수제도의 필요성

4. 재건축부담금 부과 절차
1) 부과대상사업의 고지
2) 재건축부담금 예정액 산정자료 제출
3) 부과기준 및 예정액의 통지
4) 분양신청 통지 및 관리처분계획의 반영
5) 재건축부담금 예정액 사전징수계좌 신청 및 개설
6) 준공인가 후 재건축부담금 확정액의 산정 부과 징수
7) 재건축부담금 확정액의 납부

5. 재건축부담금의 이론적 쟁점
1) 미실현이득에 대한 과세
2) 사유재산권 침해
3) 이중부과
4) 평등의 원칙
5) 입법목적의 정당성

6. 재건축 초과이익 환수제도의 개선방안
1) 부과시점의 개선
2) 부과요율의 개선
3) 무소득자에 대한 보호대책의 개선
4) 재건축사업의 지연문제의 개선

본문내용: 1. 재건축 초과이익 환수제란?
재건축 초과이익환수제란 재건축 사업을 시행한 후 해당 조합원이 인근 집값의 상승분과 비용 등을 제외한 이익이 조합원당 평균 3,000만 원이 넘게 되면, 초과한 금액의 최대 50%를 부담금으로써 국고로 환수하는 제도를 말한다. 재건축사업 및 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위한 목적에 의해 재건축이익환수법이 시행되었다.
재건축 초과이익은 재건축 사업을 통해 정상주택 가격상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택 가액의 증가분을 말한다.
재건축부담금은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익의 일부를 환수하는 제도이다. 이 제도는 주택가격의 안정과 사회적 형평성을 기하고, 나아가 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 하고 있다. 재건축부담금으로 징수된 재원은 도시 및 주거환경정비를 위한 특별기금으로 편성되어 국민의 주거복지를 실현하며, 국민주택사업특별회계 재원으로도 활용한다(신순철, 2009).
따라서 재건축부담금은 재정 충당형 부담금의 성격도 내포하고 있으나, 주택가격 안정 및 사회적 형평성 제고 등 주로 정책목적 실현을 위한 유도성 부담금으로서의 성격을 가진다.
재건축사업은 주거의 질 향상과 도시의 효율화를 위하여 활성화 되어야 한다. 그럼에도 불구하고, 투기 억제와 재건축사업의 부작용으로 인하여 ‘주거환경정비’라는 재건축사업의 본래 목적을 달성하지 못하고 있었다. 이에 따라 재건축사업의 합리화 정책에 따라 재건축사업에서 발생하는 초과이익의 일부를 환수함으로써 투기 억제와 동시에 재건축사업의 본래의 기능을 정상화하기 위해 재건축부담금제도를 도입한 것이다.

2. 재건축초과이익 환수제도의 도입
1) 재건축 초과이익 환수제도의 도입취지
재건축으로 인한 이득은 개인의 노력을 통한 산물이라기보다는 사회적 노력에 의한 산물로서 강한 공공성을 내포하고 있고, 재건축 개발이익은 용적률 증가와 해당 대지의 토지생산성 향상에 의한 토지의 가치 상승에서 비롯되는 것이다.

참고문헌: 국토교통부, 재건축부담금 업무매뉴얼, 2018.
김명민, 재건축초과이익환수제도에 대한 조합원 인식연구, 동의대학교 경영대학원 논문, 2018.
박광수, 재건축 초과이익 환수제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구, 명지대학교 부동산대학원 논문, 2020.
신순철, 재건축부담금 부과기준의 개선방안에 관한 연구, 건국대학교 부동산대학원 논문, 2009.
우종만, 재건축부담금제도의 개선방안, 건국대학교 행정대학원 논문, 2019.
이동훈, 재건축아파트와 비재건축아파트 사이의 가격상승분 및 인과성 실증분석을 통한 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구, 서울대학교 대학원 논문, 2020.
이종권 외, 재건축 초과이익 환수제도 시행방안, 건설교통부, 2006.
이한창, 신탁방식에 의한 재건축사업과 재건축부담금에 관한 연구, 건국대학교 부동산대학원 논문, 2019.
이혜린, 재건축부담금제도의 개선방안에 관한 연구, 명지대학교 부동산대학원 논문, 2019.
장진석, 재건축 개발이익환수제도의 연구, 연세대학교 법무대학원 논문, 2006.

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