상가건물 임대차 보호법
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- 본문내용
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상가 건물 임대차 보호법
⑴ 법 제정 의의
이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
⑵ 사회적인 고찰
1. 권리금의 문제
그동안 상가임대와 관련하여 건네지는 돈에는 세종류가 있었다. 첫째가 월세이고 둘째가 보증금이다. 이들은 건물주와의 관계에서 건네지는 돈이다. 셋째로 권리금이 있는데, 어떤 경우에는 가장 비중이 큰 돈이다. 이것은 임차인 이전의 임차인 사이에서 건네지는 돈이다. 권리금이 기능하는 것은, 그동안 임차인이 시설투자해온 돈이나 고객관리해온 돈을 보전하기 위한 것이다. 하지만 최근 상가임대차의 혼란과 임차료의 급등 속에서 건물주가 권리금을 가로채는 경우도 있었다. 경기 군포시의 한 건물주는 자신이 직접 점포를 운영한다며 세입자와의 재계약을 거부하고 이를 다시 다른 세입자에게 권리금을 받고 임대하는 방법으로 5000만원을 챙겼다. 하지만 권리금은 세입자간의 금전문제로 법의 테두리를 벗어나 있어 피해를 구제받을 길이 없다. 새로 시행되는 상가임대차보호법에도 현행법상 권리금이 인정되지 않는다는 점이 고려돼 권리금과 시설투자비를 보호받을 수 있는 규정은 없다. 약점을 악용하는 건물주가 갈수록 늘고 있다며 시설권리금을 회수할 수 있는 세입자 계약경신 청구권 기간을 늘리는 등의 대책마련이 시급하다고 생각한다.
2. 영세상인들의 대항력의 문제
법 제정전에 영세상인들의 지위는 채권자의 지위였다. 즉 건물이 경락이 되거나 집주인이 바뀌게 되면 새로운 집주인에게 대항할 수 있는 권리가 없었다는 얘기다.
이번에 제정된 상가임대차 보호법에 의하여 간단히 “사업자등록”과 건물의 인도르 받으면 그날로부터 물권자의 지위와 동등한 권리를 인정받는 엄청난 혜택을 누릴수 있는 것이다. 즉 등기된 자와의 동일한 효력이 일어나는 것이다.즉 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대해서는 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 가질수 있게 했다. 임대인이 상가건물에 대해 임의로 매도하거나 담보로 제공함으로써 나타날 수 있는 손해로부터 보호하기 위해서다.
3. 배째라고 나오는 임대인에 대한 방어책 강구
임대차계약이 종료된 후에 당연히 임대인은 보증금을 돌려주고 임차인은 건물을 인도해야하는 의무가 발생한다. 허나 임대차 기간이 종료된후에 영세상인이 보증금을 돌려받고 나가려고 해도 임대인이 돈이 없다고 맘대로 하라고 할때 영세상인의 입장에서는 물리적 충돌뿐만 아니라 소송으로 해결할 수 밖에 없는 입장이었다. 허나 현실적으로 소송을 제기하게 되면 평균 3년이상이 걸린다는 수치가 나와있어 영세상인의 입장에서는 난감하였음을 알 수 있다. 허나 이 법의 제정으로 영세상인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게끔 법 제6조에 규정을 두었다. 실례로 7일이내에 법원에서 결정이 나온다고 한다.
4. 법의 적용 대상의 범위
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