부동산 임차인의 강제집행 절차상의 지위
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- 목차
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Ⅰ. 서 언
Ⅱ. 주택임대차보호법 자체의 문제점
1. 입법절차상의 문제
2. 임차인과 부동산 위의 권리자의 이해의 충돌
3. 부동산과 우선변제청구권의 부여방법
Ⅲ. 강제집행법상 임차인의 지위의 혼란
1. 강제집행절차상 주택임차인의 지위
2. 부동산의 현행조사와 경매물건명세서
3. 매각조건
4. 배당절차
5. 목적 주택의 명도
Ⅳ. 주택임대차보호법에 대한 제언
1. 적용범위의 축소
2. 대항력의 부여방법
3. 소액임차인의 보호
Ⅴ. 결 론
- 본문내용
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우리 법상 임차인은 채권자에 불과하므로 임대차의 목적물에 대한 물권이 제3자에게 이전되는 경우에는 새로운 권리자에 대항하지 못하는 것이 원칙이다. 따라서 임차인은 그 목적물이 부동산인 경우, 임차권을 등기하지 않으면 물권의 변동에 대해 대항할 수 없게 된다(Kauf bricht Miete). 이는 우리 민법의 근간을 이루는 법 원칙의 하나로 인정되어 왔고, 민사소송 특히 강제집행절차도 이에 바탕을 두고 있다.
본래 부동산의 경매절차는 일반적인 경우, 채권자 및 채무자 뿐 아니라 경매물건에 대해 권리를 가지는 자들을 비롯하여, 매수신청자 내지 경락자 등 다수의 이해관계인들이 있어 이들 사이의 이해도 많은 고려를 필요로 한다고 할 수 있다. 어느 당사자의 이익을 위하여 타인의 이익을 부당하게 침해할 수는 없을 것이기 때문이다. 이런 의미에서 이는 강제집행절차의 이상과도 관련하는 것이라고 할 수도 있다. 다만 임차인은 등기가 되어 있지 않은 이상 물권변동에 대해 대항력도 없고, 강제집행절차법상 이해관계인으로 인정될 수도 없다.
이러한 견지에서 강제집행절차는 보통 채권자인 임차인에 대한 고려는 하지 않는다. 그 결과, 임차인인 무주택서민들이 경락 받은 새 소유자에 의해 임차주택으로부터 맨손으로 쫓겨나게 되고, 이는 사회복지적 측면에서 문제로 지적되어 왔다. 때문에 많은 외국에서는 임차권에 대해 어느 정도 물권에 준하는 보호를 하고 있다. 우리나라에서도 이것이 가장 기본적인 생활권인 의식주에 관한 문제라는 관점에서 주택임대차보호법을 제정하여, 일정한 요건을 갖춘 주택의 임차인을 물권자에 준하여 보호를 하고 있다. 이는 주택임차인을 보호하여야 한다는 측면에서 본다면 그 정당성을 가지고 있는 것으로 설명되고 있다. 그러나 이 법은 동기의 정당성에도 불구하고 방법론적 측면에 영향을 미치고 있다.
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