[생활과법률] 주택임대차 보호법중 선순위 담보물권이 없는경우의 우선변제권
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- 목차
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1.주택임대차 보호법이란?
2.적용대상
3.대항요건
4.임대차 계약의 승계
5.임대차 계약기간
6.우선 변제권
7.계약의 갱신
8.최우선변제
9.사례)
10.임대차에 있어서 꼭 알아두어야 할 사항
- 본문내용
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주택임대차 보호법이란?
무주택 서민들의 주택이용방법에 있어서 전세 및 월세계약시의 위법, 부당계약을 방지하여 무주택 전(월) 세입자들의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정된 특별법인 주택임대차 보호법에 의거 보호 받을 수 있습니다.
적용대상 : 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 경우
- 사무실점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물제외
- 임대차라함은 등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함.
※ 건물의 일부(50%미만)가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 적용된다.
대항요건 : 세입자가 임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 보호된다.
임대차 계약의 승계: 임대차 기간중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계된다.
임대차 계약기간: 2년
기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다
－ 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 비워줄 의무가 있다.
－ 임대차가 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가
계속되는 것으로 본다.
임대료 인상 한도 : 년 5%이내
임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
－ 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년이내는 다시 인상 할 수 없다.
우선 변제권
후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도
－ 요건 : 임대차 계약후 실제 입주하고 주민등록 전입신고와 계약서상 확정일자
(공증인 사무소, 등기소, 동사무소, 법원등)를 날인해야 한다.
※ 유의사항 : 계약전 등기상 근저당권 설정유무 필히 확인
임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날자 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하여 확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.
임대차계약서의 확정일자는, 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료를 납 부하면 법원서기, 공증인으로 부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른권리자와의 우선순위를 받는날이므로 임차인은 임대차계약체결후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는것
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