민법연습 - 주택임대차보호법
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민법 연습
목차
1. 문제
2. 주택임대차보호법
3. 대항력
4. 우선변제권
5. 배당
6. 사안의 해결
문제
갑은 서울 서초구 방배동 1001번지 소재 건물(주택)에 대하여 임차보증금 5억 원,임대기간 2013. 5. 1. 부터 2년간으로 하는 임대차계약을 체결하고 2013. 5.1. 입주하였고, 같은 날 주민등록 전입신고를 마쳤다. 그런데 임대차계약서에 확정일자를 2013. 5. 10.에 받았다.
그런데 위 건물에는 입주하기 전인 2012. 12. 1. 경 근저당권 채권최고액 3억 원이 설정되어 있었고, 2013. 5. 4. 경 근저당권이 8억 원이 설정되어 있었다.
그런데 임대인인 을이 위 피담보채권들을 변제하지 못하여 제2순위권자인 병이 위 주택 및 대지를 강제경매신청하였고, 제1순위인 정 및 2순위권자인병이 각 채권최고액을, 그리고 을이 운영하는 회사의 직원들이 최종 3개월 밀린 월급 및 3년치 퇴직금으로 합계 2억 원을 배당신청하였다.
그런데 위 건물의 최종 매각대금은 금 13억 원이었다.
이때의 배당관계를 주택임대차의 대항력 및 우선변제력 등을 중심으로 설명하라.
문제
1. 갑은 서울 서초구 방배동 1001번지 소재 건물(주택)에 대하여 임차보증금 5억 원,임대기간 2013. 5. 1. 부터 2년간으로 하는 임대차계약을 체결하고 2013. 5.1. 입주하였고, 같은 날 주민등록 전입신고를 마쳤다. 그런데 임대차계약서에 확정일자를 2013. 5. 10.에 받았다.
ㅡ 대항력의 발생 시점과 우선변제권의 발생시점
2. 그런데 위 건물에는 입주하기 전인 2012. 12. 1. 경 근저당권 채권최고액 3억 원이 설정되어 있었고, 2013. 5. 4. 경 근저당권이 8억 원이 설정되어 있었다.
ㅡ 입주 전 근저당권이 설정된 경우와 전입신고 후, 확정일자 전 저당권 설정된 경우의 배당관계
문제
3. 임대인인 을이 위 피담보채권들을 변제하지 못하여 제2순위권자인 병이 위 주택 및 대지를 강제경매신청하였고, 제1순위인 정 및 2순위권자인병이 각 채권최고액을, 그리고 을이 운영하는 회사의 직원들이 최종 3개월 밀린 월급 및 3년치 퇴직금으로 합계 2억 원을 배당신청하였다.
ㅡ 경매 시에 배당을 하는 순위
4. 위 건물의 최종 매각대금은 금 13억 원이었다
ㅡ 갑이 배당받을 수 있는 최종 금액
주택임대차보호법
주택임대차보호법의 기본개념
입법목적
주택임대차보호법은 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 임차인을 보호하여 임차인들의 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 1981년 3월 5일에 제정된 특별법이다.
주택임대차보호법의 주요내용
1. 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 저당권 등이 없는 임차주택, 즉 임대차목적 건물의 등기부상에 저당권이나 가압류 등의 등기가 없는 주택에 임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면 그 다음날(익일0시)부터 주택이 다른 사람에게 양도되거나 낙찰이 되더라도 새로운 집주인(양수인 또는 낙찰자)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 만일 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 주택을 비워주지 않을 수 있다.
주택임대차보호법의 주요내용
2. 임대차기간의 보장
주택임대차의 경우 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 하여 임차인의 지위를 강화하였다. 그러나 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때 까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
주택임대차보호법의 주요내용
3. 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매나 공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다.
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