주택임대차 보호법
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주택임대차보호법
1. 주택임대차보호법의 목적
주택소유자에 비하여 싱대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 1981.3.5 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하고 있습니다.
2. 주택임대차보호법의 주요 내용
1) 대항조건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인(양수인, 경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다.
2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 확정일자부 임차인이라고 합니다)은 임차주택이 경매, 공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
3) 소액임차인의 최우선변제권
임대보증금이 소액인 경우(현재 특별시, 광역시는 3000만원, 기타 지역은 2000만원 이하) 임차주텍이 경매되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 1/2범위안에서 일정 금액(현재 특별시, 광역시는 1200만원, 기타 지역은 800만원)까지는 후순위 담보권자 및 일반 채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매신청 기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 합니다.
3. 주택임대차보호법의 보호대상
가. 주택임대인이 법인인 경우
보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차 보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문입니다.
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