보증금 중 일정액의 보호와 임차권의 승계
등록일 / 수정일- 페이지 / 형식
- 자료평가
- 구매가격
- 2010.02.24 / 2019.12.24
- 4페이지 /
hwp (아래아한글2002) - 평가한 분이 없습니다. (구매금액의 3%지급)
- 800원
최대 20페이지까지 미리보기 서비스를 제공합니다.
자료평가하면 구매금액의 3%지급!
1
2
3
4
추천 연관자료
- 목차
-
Ⅰ. 보증금 중 일정액의 보호
1.입법경위
2.요건
3.효과
Ⅱ. 주택임차권의 승계
1.의의
2.승계인
(1)상속인이 없는 경우
(2)상속인이 있는 경우
3.승계의 효과
- 본문내용
-
2.요건
‘우선변제를 받을 임차인의 범위’에 속하여야 하는데, 그 요건은 두 가지이다.
(ㄱ) 보증금이 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 6천만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외함)에서는5천만원 이하, 그 밖의 지역에서는 4천만원 이하이어야 한다(동법 8조 3항*동법시 4조). 한편, 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하행령는 경우에는, 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다(동법시행령 3조 4항). 위 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 그 보호의 대상에 들어가지 못한다.
(ㄴ) 임차인은 주택에 대한 ‘경매신청의 등기 전’에 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다(동법 8조 1항 2문). 임대차계약서에 확정일자를 받을 필요는 없다. 이것은 2차 개정에서 신설된 내용이다. 즉 종전에는 강제경매의 경우에는 경락허가결정이 있기 전, 담보권실행의 경우에는 경락대금을 납부하기 전까지 임대차가 성립하면 우선변제권을 인정한 결과, 경매개시 결정이 있은 후에도 채무자 또는 소유자가 이를 악용하여 친지 등과 공모하여 임대차계약을 체결하고 급히 주민등록을 마쳐 배당요구를 하는 사례가 지적되어, 이를 방지하기 위해 위 요건을 신설한 것이다.
3.효과
(a) 임차인은 그 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(동법 8조 1항 1문). 즉 경매개시결정의 등기 전에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 갖추는 것을 전체로, 이미 그 주택에 다른 담보권이 성립하여 있더라도 그에 우선하여, 즉 최우선변제권이 있다.
(b) 우선변제를 받는 ‘그 보증금 중 일정액의 범위’는 다음과 같다.
㈀주택(대지를 포함) 가액의 2분의 1을 최고한도로 하여, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 2,000만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외함)에서는 1,700만원 이하, 그 밖의 지역에서는 1,400만원 이하로 한다(동법시행령 3조 1항*2항).
㈁하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 그 2분의 1에 해당하는 금액을 기준으로 각 임차인의 보증금에 비례하여 분할한다(동법시행령 3조 3항).
《판례》
(ㄱ)A의 B에 대한 대출금채무의 담보로 A소유 대지상에 B명의로 저당권을 설정하였다. 그 후 A는 위 대지상에 주택을 신축하고 C가 그 주택에 임차인으로 거주하여 왔는데, C는 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하였다. 그 후 A가 대출금채무를 변제하지 않아 B는 위 대지에 대해 경매를 신청하였는데, C가 그 대지의 환가대금에 관해 B에 앞서 소액임차인으로서 우선변제권을 주장한 사안이다. 이에 대해 판례는 다음과 같은 이유로서 배척하였다.「임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의 2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제 받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다」(대판 1999. 7. 23, 99다25532).
(ㄴ)원고는 미등기 다세대주택의 소액임차인으로서 대항요건과 확정일자를 갖추었다. 그 후 이 미등기주택의 대지에 대해 피고가 근저당권을 설정 받았다. 그 후 이 근저당권에 기한 경매절차에서 대지의 환가대금에 대해 원고가 우선변제를 받을 수 있는지가 문제된 사한이다. 종전의 판례는, 우선변제권의 요건으로서 주택임대차보호법 제8조 1항 2문에서 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 (소액)임차인이 대학력을 갖추어야 한다고 규정하고 있는데, 미등기주택의 경우에는 이 요건을 충족할 수 없다는 이유로, 그 대지의 환가대금에 대하여는 저당권자에 우선하여 변제받을 수 없다는 것으로 보았다(대판 2001. 10. 30, 2001다39657). 그런데 이 판례는 그 후 전원합의체판결에 의해 변경된다(대판(전원합의체)2007. 6. 21, 2004다26133). 그 요지는, 우선 미등기주택에도 주택임대차보호법이적용되고, 또 그 대지에도 주택임차권의 효력이 미치며, 한편 위 규정은 경매신청인을 보호하기 위한 것이 아니라 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하자는 데에 그 취지가 있는 것이어서, 따라서 미등기주택의 경우에는 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 임차인이 대항요건을 갖추면 그 입법취지는 달성된다고 본 것이다. 종전의 판례처럼 위 규정이 대지에 대한 부담의 내용을 알 수 있기 위한 것, 즉 대지에 대한 경매신청인(저당권자)의 보호를 위한것은 아니라고 본 것이다. 따라서 이러한 한도에서는 대지에 대한저당권자가 (그 지상의 미등기주택 (소액)임차인의 대지에 대한 우선변제권의) 부담을 안을 수밖에 없다고 본 것이다.
자료평가
-
아직 평가한 내용이 없습니다.
