[오피스 시장의 이해와 수요예측 및 특성] 오피스 시장의 이해와 수요예측 및 특성
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- 목차
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Ⅰ.서론
Ⅱ. 오피스 시장
제1절 오피스시장의 일반적 개념
1. 오피스의 정의
2. 오피스의 분류
제2절 입지이론
1. 입지의 개념
2. 입지이론
Ⅲ. 오피스 현황
제1절 서울시 오피스 시장변화의 특성
1. 오피스 시장변화의 특성
제2절 서울시 오피스 시장 환경 및 공간분포
1. 오피스 시장환경
2. 오피스 공간분포
Ⅳ.오피스 수요 예측
제1절 선행연구 고찰
1. 오피스 시장관련 연구
2. 오피스 수요예측에 관항 연구
제2절 영향요소 분석
1. 분석의 범위
2. 거시경제 및 핵심지역 연면적의 분석
3. 오피스 소요종사자 규모
제3절 수요예측 방법
1. 원단위를 이용한 수요예측
2. 오피스 수요량 결정요인에 따른 수요예측
Ⅴ.미래 오피스 시장 특성
1.오피스 시장의 수요와 가격
2.투자 가치로서의 오피스텔
Ⅵ. 결론
- 본문내용
-
Ⅲ. 오피스 현황
제1절 서울시 오피스 시장변화의 특성
1. 오피스 시장변화의 특성
최막중(1995)에 의하면, 1995년 1월 1일 준공시점을 기준으로 6층 이상의 중 대형 오피스 건물은 총 3,897동으로 추계되며, 도심권역, 여의도권여, 강남권역 연상면적 기준으로 서울시 전체 중 대형 오피스 공급물량의 약 83%를 차지하고 있어, 이들 권역이 이른바 서울의 3대 오피스 하위시장을 형성하고 있다는 사실을 확인해준다.
준공년도를 확인할 수 있는 6층 이상의 중 대형건물 총 3,699동(연면적 2,306ha) 및 10층 또는 연면적 10,000㎡ 이상의 대형 건물 총885동(연면적 1,527ha)을 대상으로 1960년부터 1994년까지 35년간에 걸쳐 서울시 및 권역별 오피스 시장규모의 변화추이를 분석해 보면 다음과 같은 사실이 나타난다.
1) 추세변화
서울의 오피스 시장규모는 거의 기하급수적이라 할 만큼 급속한 증가 추세를 보이고 있다. 서울에 소재하는 6층 이상의 오피스 건물은 1960년 이전의 총 17개에서 1994년 총 3,699개로 증가하여 매년 서울에 약 105개의 새로운 중 대형 오피스 건물이 들어섰음을 알 수 있고(연평균 증가율은 16.6%), 이 가운데 대형 오피스 건물은 1960년 이전 불과 3개에서 1994년 885개로 증가하여 연평균 약 25개에 해당하는 증가 속도를 보이고 있다(연평균 증가율 17.5%) 이를 연상면적 기준으로 살펴보면, 6층 이상의오피스 건물은 1960~1994년 기간 동안 6.2ha에서 2,306ha로 증가하여 연평균 약 43.5ha의 증가분 또는 21.4%의 증가율을 나타내고 있다
서울시 오피스 시장의 증가추세를 시기별로 좀 더 자세히 살펴보면, 총 연상면적의 절대적인 증가분, 즉 연간 공급면적은 시간의 흐름에 따라 지속적으로 증가하고 있는 경향을 보이고 있다 특히 중 대형 오피스 건물의 경우 최근 10여년간, 1984년부터 1994년까지 매년 약 158ha에 달하는 상면적이 공급되었고, 90년대에는 91년에 최고 323ha의 공급면적을 기록하는 등 연평균 200aha에 가까운 면적이 증가하고 있다. 한편 대형 오피스 건물의 경우에는 1984년부터 94년까지 연평균 약 100ha씩 증가 하였는데 91년에 최고 183ha의 공급면적을 기록하기는 하였으나 90년대 들어 특별한 연간 공급물량의 증가현상은 보이지 않는다. 이는 90년대 오피스 공급이 개별 건물규모가 비교적 작은 강남권역에 의해 주도되었기 때문이다.
그러나 이와 같은 절대적인 연간 공급물량의 증가추세에도 불구하고 오피스 시장규모의 상대적인 증가율은 시간의 흐름에 따라 점차 감소하는 경향을 보이고 있다. 중 대형 오피스 건물의 경우 연상면적 증가율은 60년대 연평균 약 37.8%에서 90년대 12.1%로 감소하였고, 대형 오피스 건물의 경우에는 60년대 연평균 약 42.6%에서 90년대 9.0%로 하락하였다. 이는 연간 공급물량이 증가하더라도 이것이 시장전체에 미치는 영향이 점차 작아질 정도로 서울의 오피스 시장규모 자체가 커졌다는 사실을 반증하는 것이기도 하다.
2) 순환 주기적 변동
서울의 오피스 공급은 연간 증가분 및 증가율을 기준으로 지난 35년 60년대 후반(특히 69년), 80년대 중반, 그리고 90년대 초반을 정점으로 크게 3번에 걸친 순환변동을 겪은 것으로 판단된다. 그리고 d에 배해 뚜렷하지는 않지만 70년대 중 후반을 정점으로 한 순환주기의 단서도 찾아볼 수 있다. 순환주기의 간격은 시간의 흐름에 따라 점차 짧아지는 경향을 보이나 근년에 대개 7년 전후의 주기를 갖는 것으로 볼 수 있다. 70년대 중 후반의 순환주기가 여타 주기와는 달리 뚜렷하게 구별되지 않는 것은 이 당시에 서울의 성장억제정책이 본격화되었다는 점과 관련이 있어 보인다. 7년 전후의 순환주기에 따르면 오피스 공급의 정점을 이루었어야 할 이 시점에 4대문 안을 중심으로 이 지역의 대규모건물 신축을 금지하는 수도권 이구 재배치계획 등의 개발억제조치들이 맞물렸다는 점으로 미루어 볼 때, 시장적 요인보다는 정책적 요인에 의해 순환주기가 미완의 상태로 단명하였기 때문으로 추론된다. 이와 같이 공급물량에 커다란 영향을 미칠 수 있는 근자의 정책적 요인으로서는 유휴지에 대한 중과세를 특징으로 하는 토지초과이득세를 들 수 있는데, 90년대 초반의 오피스 공급정점은 어느 정도 이와 관련지어 생각해 볼 필요가 있다.
실제로 도심권역의 경우 1979년 4월 25일 서울시 도심 초고층 규제 4대문 내 간선가로변 층고 15층, 건폐율 40%, 용적율 670%이하, 기타지역 층고 12층, 건폐율 45%, 용적율 670%이하로 규정하여 대형 오피스의 공급이 도심지역 내에서 규제되었음을 추론할 수 있다.
로 인해 도심부의 공급물양이 축소되었다. 그러나1982년 12월 21일 도심재개발법 제정과 국제행사대비 도시 정비시책의 일환으로 도심재개발촉진시책이 발효됨에 따라, 도심부의 개발이 다시 진행되어 1985년대 도심부의 오피스 공급을 주도하였다.
여의도 권역의 개발은 제 2, 3 한강교가 건설되고 경인, 경부고속도로의 준공이 다가오면서, 서울이 단핵도시에서 인천, 안양, 수원 등 인근도시와 연계된 하나의 거대도시로 탈바꿈하려는 발전추세가 시작될 무렵에 개발 계획이 구상되어, 1971년에 여의도 종합개발계획이 확정된 후 1976년 여의도 업무지구 지정으로 인해 여의도의 개발이 본격적으로 시작되었다.
이후 1980년대 초 국제행사대비 도시정비시책으로 여의도 오피스 개발이 본격화 되었고 1986년 아시안 게임과 서울 올림픽 게임 등 국제대회 유치를 앞두고 여의도권역의 오피스 공급은 서울시 오피스 공급량의 대부분을 차지하였다.
강남권의 개발은 서울의 인구 분산책 일환에 의한 강북인구의 강남지역으로 이주시키기 위한 인구 재배치 정책의 시행 및 도심과의 교통편의를 가져온 경부고속도로가 건설, 그리고 1976년 업무지구 지정으로 인해, 본격적 적인 강남개발이 시작되었다. 특히, 강남지역의 역우 1988년 8월 10일 ‘8.10 부동산 종합대책’으로 인한 토지공개념의 도입 토지초과이득세의 도입 결정 및 이후 89년 12월 토지초과이득세법률의 공표로 강남의 나대지로 잔존해 있던 개인 소유의 토지에 대한 개발이 급속도로 진행되어, 90년대 이후 서울시 오피스 공급을 주도하였다.
3) 권역별 하위시장간 특성
서울시 오피스 공급의 순환적 특성을 분석함에 있어 주목할 만 한 점은 이들 공급순환이 각각 도심, 여의도, 강남으로 이어지는 권역별 하위시장간 주 오피스 공급원의 변천과정과 매우 밀접한 관계를 맺고 있다는 사실로서, 이는 기존 하위시장의 개발가능지가 줄어듦에 따라 이곳에서 충족되지 못한 수요가 새로운 오피스 공급가능지를 찾아 확산하는 일련의 과정이라 볼 수 있다. 즉, 60년대 후반의 오피스 공급정점은 전적으로 도심권역, 특히 중구에서의 물량 증가에 기인한 것이었으며, 80년대 중반의 공급정점은 종로구를 포함한 도심권역과 특히 새로운 오피스 시장으로 등장한 여의도권역에서의 공급 확대에 힘입은 것이다. 이에 반해 90년대 초반의 공급정점은 대부분 강남권역과 부분적으로 기존의 3대 권역 외의 기타 권역에서의 공급물량에 의존한 것이었다.
이에 따라 도심권역은 70년대 중 후반까지 서울시 전체 오피스 공급물량의 90%이상을 점유하는 지배적인 오피스 시장이었으나, 70년대 중 후반부터 여의도권역의 오피스개발과 함께 시장점유율이 50%이하로 떨어지게 되었다. 여의도권역은 70년대 중 후반부터 서울의 주요 오피스 시장으로 성장하기 시작하여 80년대 중 후반에는 최고 23.6%의 시장점유율(대형 23.7%)을 기록하기도 하였으나, 이후 강남권역의 오피스 개발과 함께 시장점유율이 감소하였다. 강남권역은 80년대 들어 비로소 서울시 오피스 시장에 영향을 미치기 시장하여 이후 6층 이상 오피스 건물의 사장점유율에 있어서는 80년대 말과 90년대 초에 여의도권역과 도심권역을 각각 추월하는 지속적인 성장세를 보이고 있다. 기타권역에서의 오피스 공급은 90년대 들어 비로소 가속화되기 시작했는데, 이는 서울시 오피스 시장의 수요 및 공급의 방향이 상기 3개 지역에서 다른 지역으로 분산되려는 현상으로 추정할 수 있다.
4) 건물규모의 대형화 고층화 추세
서울시 오피스 시장규모의 추세를 살펴보면 지난 35년 건물 수의 증가율보다 연상면적의 증가율이 높았다는 사실, 그리고 6층 이상의 중 대형 오피스 건물의 증가율보다 10층 이상의 대형 오피스 건물의 증가율이 높았다는 사실은 곧 서울의 오피스 건물 규모가 시간의 흐름에 따라 점차 대형화, 고층화되는 추세에 있음을 알려준다. 그러나 특기할 만 한 점은 오피스 건물규모가 1980년대 중 후반 이후에는 도리어 상대적으로 작아지는 현상을 보이는 것인데, 개별 오피스 건물의 규모를 나타내는 지표로서 건물당 평균 연상면적은 1960넌대 최저 3,652㎡에서 1987년 8,812㎡까지 증가하였으나, 그 이후로는 감소하였고, 마찬가지로 평균 층수도 1960년대 초 6.9층에서 1986년 9.3층까지 증가 하였다가 이후 감소하고 있다.
이러한 현상은 1980년대 중 후반 이후 강남권역의 오피스 시장점유율이 증가하면서 나타난 것으로, 앞서 지적한 바와 같이 강남권역의 개별 오피스 건물규모는 평균적으로 작은 편에 속하는 바, 이 지역은 본래 주거지역으로 개발되었고 더욱이 필지규모가 이미 70년대에 구획되어 오피스 건무의 대형화, 고층화 추세를 수용하기 힘든 조건을 갖고 있었기 때문이다. 또한 이러한 현상은 90년대부터 강남 및 기타권역에 의해 주도된 오피스 공급이 토지초과이득세의 영향으로 비교적 작은 규모의 오피스 건물을 중심으로 이루어졌다는 사실과도 관련을 맺고 있다.
- 참고문헌
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동북아시아 4대 도시의 오피스 시장 주기에 대한 비교연구 발행년도
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