리츠에 대한 이해와 조세감면

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본문내용: 지난 9월 한 일간지에서 해외 자본인 모건스탠리가 ‘대우센터빌딩’ 인수을 위해 CR리츠를 통해 매입함으로써 세금을 회피 하려는 게 아니냐는 기사를 본 적이 있다. 국내자본 7,000억원을 끌어들여 단지 3,000억원의 해외자금으로 1조 규모의 국내부동산을 매입하면서도 취, 등록세 및 향후 양도세도 면제 받게 된다는 기사였다. 리츠에 대한 궁금증을 자아 내었었다.
또한 불과 2년전 4-5조원에 불과하던 주식형 펀드가 10월 현재 90조를 육박하고 있다 무려 20배 이상으로 성장하였다.향후 부동산 시장도 개인들에 대한 의한 직접적인 투자보다 간접투자 이른바 펀드투자가 일반화 되어갈 것이다
특히 경제 저성장기조, 인구 고령화 시대와 더불어 부동산시장도 투명화 되어지는등 주변환경이 변화가 부동산시장에 간접투자시대의 도래를 더 앞당길 것으로 기대된다. 이에 간접부동산 투자상품인 리츠, 이른바 부동산투자 주식회사의 형태나 개념을 이해해보고 그에 대한 조세 감면 등을 살펴보고자 한다.
리츠에 대한 이해 가.리츠의 개념: 리츠는 영문 “Real Estate Investment Trusts”의 첫 글자만 빌려와 리츠 (REITs)라 하며 해석 그대로 투자자의 자본을 부동산에 투자하는 회사 또는 신탁을 말한다. 이를 투자상품측면에서 설명하면 다수의 투자자로부터 투자자금을 모집하여 부동산을 구입한 후 임대하거나, 부동산관련 유가 증권에 투자하거나 모기지로 운영하고 이러한 활동을 통하여 발생한 임대료 등 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접상품이다. 일반적으로 회사형 리츠를 선호하는 데 이는 주식을 발행하여 자금을 모집한 후 그 운용 수익을 배당금형태로 투자자로 배분하는 형태로 지분에 대한 상장을 통해 투자자금에 조기 회수등 부동산에 유동성을 부여한다. 우리나라에도 대부분의 부동산 투자주식회사가 증권거래소에 상장되어 거래되고 있어 일반적 부동산 신탁이나 조합보다도 유동성과 환금성이 높은 투자수단이다. 리츠의 종류에는 크게 일반 리츠와 기업구조 조정 리츠로 대별할 수 있다. 후자는 한시적으로 외환 위기 이후 기업의 신속한 구조조정을 지원 위하여 도입하였던 것으로 그 목적에 맞게 기업의 부채를 상환하기 위해 매각하는 부동산이나 금융기관의 채권을 효율적으로 정리하기 위해 매각하는 부동산을 투자대상으로 하는 반면 일반 리츠는 수익성을 창출할 수 있는 모든 부동산과 그와 관련한 유가증권을 그 대상으로 한다.
나. 리츠의 특장점
앞에서 언급한 것처럼 부동산 증권화를 통해 유동성을 부여하여 환금성을 확보하고 있어 다음과 같은 특장점을 갖는다
첫째 투자지분을 증권화 함으로서 소액단위로 표준화된 상품이라 할 수있다. 일반적으로 부동산은 그 규모가 크고 고가이기 때문에 일반유가증권에 비해 거래빈도가 적고 환금성이 떨어진다 그런데 리츠 제도는 이러한 유동성이 결여된 부동산을 증권화하여 유동성을 부여한 것이다. 그러므로 리츠는 무엇보다도 소액투자자도 쉽게 부동산에 투자할 수 있는 부동산 투자상품이다.
둘째 부동산 투자임에도 저 위험 안정상품이라 할 수 있다. 간접투자에 따른 부동산 투자에 대한 조세혜택을 부여하여 부동산 투자상품에 수익성 확보에 주력하였으며 리츠는 주로 완공된 부동산을 사들여 임대를 통해 안정적인 임대수익을 올리는 사업에 주로 투자하기 때문에 안정성이 높으며 특히 기업공개를 통한 부동산 지분의 환금성을 확보하고 있다. 다만 제한적으로 자본금의 30% 범위 내에서 부동산개발에도 투자할 수는 있다. 이렇듯 안정성이 높기 때문에 소액투자자의 훌륭한 재테크수단으로 자리 매김 할 것이다 한창성업중인 미국의 경우에도 주식펀드와 더불어 중요한 재테크 수단 중에 하나이다.
셋째 부동산 보유자입장에서 보면 자금확보가 용이하다는 장점이 있다.기업 등에서 비 영업용 부동산을 리츠에 편입하여 부동산을 유동화함으로써 자본조달이 가능하기 때문에 회사운용의 탄력성을 확보할 수 있다.
넷째 부동산자산관리회사 또는 전문 부동산 운용회사를 통해 효율성과 투명성을 확보한다.

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