[금융상품] 부동산투자신탁(REITs)

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목차: 1. REITs 의 개념
(1) REITs 의 정의
(2) REITs 의 성격
(3) REITs 의 법적 규제사항

2. REITs 의 종류
(1) 투자대상에 따른 분류
(2) 환매가능 여부에 따른 분류
(3) 존속기한 존재여부에 따른 분류

3. REITs 의 특징과 장점 (투자자 중심)

4. 한국의 REITs
(1) 도입 배경
(2) 사례: 삼성증권 리츠 펀드

5. 현재 REITs 시장 전망

본문내용: (2) 환매가능 여부에 따른 분류
ㄱ) 개방형(Open end) REITs
REITs회사가 투자자의 환매에 언제든지 응하는 형태. 중도 환매 요청 가능.
부동산경기 침체가 예상될 때 투자자들이 환매요청을 할 경우 개방형 REITs회사는 부동산을 단기간 내에 매각•처분하여 투자자들의 주식을 상환해주어야 함.

ㄴ) 폐쇄형(Closed end) REITs
투자자가 직접 REITs회사에 대하여 환매요청을 할 수 없음.
대신 증권시장에서 주식을 매각하여 투자한 자금을 회수하는 형태.

(3). 존속기한 존재여부에 따른 분류
ㄱ) 무기한 REITs(Perpetual REITs)
존속기한이 정해져 있지 않음.

ㄴ) 기한부 REITs(Finite-life REITs or Self-liquidating REITs)
일정기간 후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산됨.
기간은 10∼15년이나 3년에 불과한 단기형부터 75년에 이르는 장기형까지 다양.

3. REITs의 특징과 장점(투자자 중심)
대규모 부동산의 지분 소유기회제공
부동산 직접 투자에 따른 위험을 회피하고 일반인들에게도 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대한다. 주식처럼 100만, 200만 소액으로 가능.
또한 부동산을 증권화하여 투자자들에게 매개 가능.

현금으로의 전환
부동산을 채권이라는 형태로 쉽게 유동화 시킬 수 있어 대출회전율이 증가되어 BIS비율도 안정적으로 유지시킬 수 있음.

세제혜택
일정한 세제상의 요건만 충족시키면 도관으로 인정되어 비과세되고 운용수익은 투자자들에게 배당관계에서 과세됨(일반법인 부동산 투자보다 많은 세제혜택 받음)

높은 수익률
연8%정도의 높은 배당률..

투자의 안정성
인플레이션에 대한 보호장치 존재.

분산투자를 통한 위험감소
부동산 투자대상을 분산함으로써 투자위험을 감소시키는 것이 가능.
지역별로 혹은 부동산 유형별로 분산 투자하여 위험을 감소시키는 경우나 투자자가 투자대상이 다른 몇 개의 REITs를 가지고 분산투자를 만들어 위험을 감소시키는 경우도 있음.

효율적 감사
이사회. 분석가. 감사로부터 항상 감사를 받게 된다는 안정성도 지니고 있다.

4. 한국과 REITs
(1) 도입 배경
IMF관리체제 이후 전반적인 경기침체로 자산 디플레이션의 심화에 따른 부동산 가격 하락으로 부동산 시장은 침체 국면에 접어들었고 기업이 보유하고 있는 부동산의 처분이 어려워지면서 많은 기업들의 구조조정이 어려움을 겪었다. 또한 우리 부동산 시장은 IMF 관리체제 이후 총 제적인 부실과 함께 일부 부동산 신탁회사 임원진들이 부동산 개발업체에 대한 특혜지원 및 뇌물수수혐의로 검찰에 무더기로 적발됨에 따라 부동산 신탁업계가 큰 어려움을 겪고 있었고 이에 따라 새로운 대안으로 REITS 도입을 적극 검토하게 되었다. 그리고 과거 극소수 부유층에 의한 부동산 소유 문제를 조금이나마 해결하고 일반서민들도 소액자본으로 다양한 종류의 부동산의 일부를 주식의 형태로 보유할 수 있게 함으로써 수익을 향유할 수 있게 하기 위해 REITS를 도입하게 되었다.
그 외 부동산 개발을 위한 새로운 자금조달 수단의 제공, 부동산개발의 전문성 제고, 부동산 공급확대, 건설회사에 대한 지원방안 등 여러 가지 효과 면에서 REITS를 도입하게 되었다.

국내에서 판매되는 펀드들은 우선 역외(Off-Shore) 뮤추얼펀드와 국내 운용사의 해외투자펀드로 구분할 수 있는데, 국내 펀드의 경우 펀드 내에서 환 헷지를 실시하여 환 위험을 감소시킨 특징이 있다. 국내 펀드도 투자지역에 따라 전세계에 분산 투자하는 글로벌리츠 상품과 일본이나 아시아 등에 집중적으로 투자하는 펀드로 구분된다.

(2) 사례: 삼성증권 리츠 펀드
▪ 삼성글로벌 리츠 재간접자
􀁠 해외 리츠(해외 부동산 관련 주식 포함)에 주로 투자하여 배당 수익과 가격 상승에 따른 이익을 추구
􀁠 해외 리츠에 주로 투자하여 글로벌 리츠시장에서 발생하는 투자수익을 얻고자 하는 투자자 대상.
􀁠 AMP Capital의 자문을 기초로 투자대상 모델 포트폴리오 구성
􀁠 환헷지형과 환위험노출형 선택 가능

▪ 삼성J-REITs재 간접투자
􀁠 일본의 동경거래소에 상장되어 거래되는 J-REITs에 투자하는 Fund of Funds
􀁠 J-REITs로부터의 배당 수익 및 Capital Gain 추구
􀁠 일본 노무라 자산운용의 자문을 통해 삼성투자신탁운용이 투자대상 모델 포트폴리오 구성
􀁠 J-Reits 배당수익률 및 채권금리 비교

▪ 골든만삭스 아시안리츠 재 간접
􀁠 빠르게 성장하고 있는 시장 중 하나인 아시아의 상업용 부동산에 투자하는 효과
􀁠 중국본토의 상업용 부동산에도 일정부분 투자하는 효과
􀁠 안정적인 배당수익 및 아시아 부동산 가치상승에

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