임대차의 효력 中 임대인의 의무
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- 목차
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Ⅰ. 총설
Ⅱ. 임대인의 의무
⑴. 목적물을 사용 ∙ 수익하게 할 의무
A. 목적물 인도 의무
B. 수선 의무
C. 방해제거 의무
⑵. 임대인의 담보책임
- 본문내용
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사례 4.
갑과 을은 부부이다. 을은 건물의 소유를 목적으로 병 소유의 토지를 보증금 1억원에 임차하여, 그 지상에 조립식 2층 건물을 신축하고 소유권 보존등기를 경료하였다. 갑, 을은 함께 위 건물 1층에서 전자제품 대리점을 운영하고 2층에 거주하였다. 그 후 병은 A에게서 1억원을 차용하면서 위 토지에 관하여 A명의의 저당권을 설정하였다. 한편 을은 건물 신축 때문에 진 빚도 갚고 위 대리점 운영자금으로 사용하기 위하여 정에게서 2억원을 차용하였다. (아래 (가)문과 (나)문은 별개의 사안임.)
(가) 위 본문 사안에서, 사업곤란 등으로 가정불화가 계속되자 을은 갑과 협의이혼을 하면서 재산분활로서 자신의 전재산인 위 건물 소유권 등을 양도하기로 하고, 갑 명의로 건물의 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 그 당시의 갑과 병 사이의 법률관계를 논하시오.
⇒ 을은 건물의 소유를 목적으로 병 소유의 토지를 임차하여 그 지상에 건물을 신축하고 그 소유권보존등기를 하였으므로, 토지임차권의 등기를 하지 않았더라도, 민법 제622조 1항에 의해 토지임차권을 제3자에 대하여도 주장할 수 있다. 한편 을은 토지임차권이 있는 위 건물을 그의 아내 갑에게 양도하고, 갑 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 이러한 건물소유권의 양도에는 건물의 사용을 위해 필요한 종된 권리인 토지임차권도 함께 양도한 것으로 볼 수 있는 데(제100조 2항), 이 경우 병은 그러한 토지임차권의 양도에 자신의 동의가 없었음을 이유로 을과의 토지임대차계약을 해지(제629조 2항) 할 수 있는 지가 문제된다. 본 사안에서는 토지임차권의 양수인 갑이 임차인 을과 부부로서 이미 토지를 사용하여 왔고, 건물의 소유를 목적으로 토지임대차계약을 맺은 경우 임대인은 건물의 부담을 용인한 것이며, 그리고 그 대지에 대한 사용은 임차인이 누구냐에 따라 특별히 달라질 것이 없는 점 에서, 제629조의 적용이 제한될 만한 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다. 따라서 갑은 병에게 토지임차권을 주장할 수 있다고 본다. 그리고 갑은 을의 제 3자에 대한 토지임차권의 대항력을 승계한 것으로 볼 수 있으므로 제 3자에 대하여도 토지임차권을 주장할 수 있다.
(나) 위 본문 사안에서,
(a) 위 토지 임대차 기간 만료 시 토지소유자 병에 대하여 주장할 수 있는 乙의 권리 에 관하여 논하시오.
⇒ 을은 병에 대해 1차적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있고. 병이 이를 거절한 때에는 그 건물의 매수를 청구할 수 있다.(제643조). 이것은 형성권으로서 매수청구의 의사 표시에 의해 을과 병 사이에 건물에 대한 매매 유사의 법률관계가 생긴다. 이 경우 임대차계약은 종료하는 것이므로, 병은 받은 보증금을 을에게 반환하여야 한다.
(b) A가 위 저당권을 실행하여 경매절차에서 무가 토지를 매수하여 소유권을 취득 하였다. 이 경우 보증금의 반환관계를 논하시오.
⇒ 을이 토지임차권의 대항력을 갖춘 경우, 병 소유의 토지의 승계인 무에 대해서는 주 택임대차보호법 제 3조 2항을 유추 적용하여 무가 임대인의 지위를 승계하는 것으로 해석하는 것이 통설이다. 따라서 이후에는 을과 무 사이에 임대차관계가 지속됨으로, 보증금은 무가 반환할 의무를 지고 병은 이를 면한다.
제 629 조 (임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하 지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지 할 수 있다.
토지임차권이 있는 건물에 대해 저당권을 실행한 경우 제358조에 의해 그 토지임차권도 경
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