토지의 자본화와 제주도 부동산 거래의 투기성 - 맑스의 지대론을 중심으로
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토지의 자본화와 제주도 부동산 거래의 투기성
맑스의 지대론을 중심으로-
목 차
Ⅰ.서론
Ⅱ.이론적 배경
1. 토지문제의 역사적 변화
2. 맑스의 지대론
Ⅲ. 제주도의 부동산 거래현황과 부동산 투기
1. 부동산이란
2. 부동산 투자와 부동산 투기의 차이
3. 제주도 부동산 거래 현황과 투기성
4. 제주도 부동산 투기의 문제점
5. 부동산 투기의 문제에 대한 대안에 대한 연구
Ⅳ. 결론
□참고문헌□
Ⅰ. 서론
현재 제주도에는 미친 개발의 바람이 불고 있다. 개발과 더불어 부동산 가격도 도대체 어디까지 올라갈지 알 수 없을 정도로 치솟고 있다. 이러한 개발의 바람, 투기의 바람은 최근에 더욱 심해졌다. 제2공항 신설, 오라관광지구개발, 신화역사공원, 예래동휴양형주거단지 등은 대규모의 개발 사업으로 실제 투자자금이 만만치 않다. 그리고 이 개발들은 지역주민과의 갈등, 대규모의 외국자본의 유입, 카지노문제, 중산간 지대의 대규모 개발로 인한 환경의 문제 등으로 인해 제주에 살고 있는 사람들로 하여금 엄청난 부담을 지게하고 있다. 하지만 도민들의 의견이 중심이 아닌 개발업자들의 이익을 중심으로 움직이고 있다. 제주도정 또한 개발업자의 입장을 대변하고 제주도 자체가 개발업자가 되어 버린 듯한 행동들을 서슴치 않고 있다. 실제 작년에 많은 파장을 일으켰던 예래동휴양형주거단지 조성은 지난해 대법원이 ‘개발 사업이 부당하게 인가 되 무효’라고 판결한 후 제주도가 나서서‘제주도개발특별법’을 개정을 추진하고 결국 사업을 추진할 수 있도록 하는 행동도 서슴치 않았다. 한국일보에 따르면 제주도개발특별법 개정안에는 유원지 시설의 범위에 관광시설을 포함하고 ,유원지 시설의 결정구조 및 설치기준 등으로 도 조례로 정하도록 규정했다. (한국일보, 2016.05.20.)고 하였다. 하지만 이곳의 토지 강제 수용도 무효가 되면서 다시 사업을 재개하기 위해서도 토지문제가 해결이 되어야 한다. 현재 이 사업을 진행 중이었던 버자야 그룹이 제주국제자유도시개발센터를 상대로 3500억원의 손해배상 소송을 진행 중이다. 대법원 판결 후 사업진행이 되지 않고 있는 상황에서 지역 주민들의 개발에 대한 기대는 이미 물거품처럼 사라져 버렸고, 현재 사업진행도 미지수이다. 결국 주민들의 불편과 무분별한 개발을 통해서 환경의 파괴, 주민간의 갈등, 앞을 알 수 없는 개발의 현실, 엄청난 규모의 소송 등만이 남게 되었다. 개발 논리에 의한 제주도의 비전 제시는 제주 이미 타당하지 않은 개발 사도이 발전이 아닌 제주도를 파괴시키고 있다. 개발이 발전이다라는 논리도 제주도 전역은 개발에 몸살을 앓고 있다. 환경은 엄청나게 파괴 되어 가고 있고 이주민의 증가와 부동산 투기로 인해 주택 건설 엄청난 호황을 누리고 있다. 건설업와 투기자본들이 앉아서 돈을 버는 시대가 되었다. 이러한 주택시장의 호항은 그 곳에 살고 있는 사람들이 싸게 집을 살 수 있도록 하는 것이 아니라 엄청나게 비싼 가격으로 집값을 올려놓았다. 하루가 다르게 제주도는 변화하고 있다. 빈틈이 없을 정도로 빌딩이 들어서고 있다. 대부분이 원룸, 빌라, 아파트이다. 도대체 저렇게 많은 집에는 누가 살 것인가? 라는 말이 사람들의 입에서 나올 정도로 건물이 하루가 다르게 늘어나고 있다. 대규모 택지개발을 통한 아파트 단지의 조성으로 제주도는 또 새로운 도시를 형성하고 있다. 이러한 대세에 힘입어 토지의 가격도 천정부지로 오르고 있다. 땅이 없어서 못 판다는 말이 나올 정도로 부동산업이 호황이다. 실제 제주시내의 부동산 업자들도 많이 증가 하였다. 연합뉴스 호남지방통계청 제주사무소가 발표한 제주특별자치도의 부동산, 현주소를 읽다-통계로 본 제주의 변화상 보고서를 인용해 제주도 내 부동산 중개업소는 2010년 539개로 2006년 제주특별자치도 발족 이후 38개가 감소했지만, 2011년 이후 계속 증가해 2014년에는 2010년 대비 61.4% 증가한 것으로 나타났다. 동기간 전국의 부동산 중개업소의 증가는 3.5%에 그쳤다.(연합뉴스,2016.10.28.)라고 하였다. 부동산 업자의 증가는 제주도의 부동산 거래가 그만큼 증가하였다는 것을 반증한다. 그렇다면 이러한 지역개발과 부동산 호황이 제주도민들에게 어떤 이익이 있는 것일까? 제주도민들에게 개발과 부동산 호황은 일부 이익관계자들 이외에는 불편함으로 다가 오고 있다. 천정부지로 오르는 토지, 그에 따른 주택가격의 인상, 난개발로 인한 주민갈등 등 다양한 갈등이 제주도내에서 터져 나오고 있다. 그 중에서 서민들이 가장 피부로 느끼는 것은 살 집이 없다는 것이다. 부동이산 이렇게 호황인데 엄청난 주택들이 건설 되고 있는데 살집이 없다는 것은 말이 되지 않는다. 하지만 엄청나게 비싼 주택 가격으로 인해 실제 집을 구하기가 쉽지 않다. 타 지역보다 급여 수준이 낮은 제주에서 그나마 편하게 살 수 있었던 것은 주택가격이 그리 높지 않아서 였다. 실제 의식주에서 가장 많은 비중을 차지하는 것은 주택이다. 주택에 들어가는 비용이 가장 큰 부담으로 다가 온다. 현실이 이렇다 보니 제주도민들의 삶의 질을 당연히 떨어질 수밖에 없다. 땅 값이 오르는 것이 과연 도민들에게 행복한 일인가라는 질문을 하지 않을 수 없다. 주택 가격의 인상으로 도민들은 부채의 부담이 늘었고 형편에 맞는 주택을 구하기가 하늘에 별따기인 것이 요즘의 제주도의 현실이다. 이러한 제주도의 개발과 부동산의 문제를 보면서 과연 무엇인 문제인가? 라는 질문을 하게 된다. 그 질문의 중심에 땅 즉 토지가 있다. 왜 제주도의 땅값은 이렇게 오르게 되었는가? 가격이 오른다는 것은 땅을 사고자 하는 사람들이 많다는 의미인데 제주도의 땅이 그렇게 매력적인가? 제주도의 개발정책, 이주민의 증가로 인한 주택 공급의 확대, 관광객의 증가로 인한 다양한 관광 인프라 시설의 증가 등이 제주도의 땅을 금싸라기 땅으로 만들고 있다고 본다. 이 모든 것들이 최근 5년 이내에 급격히 증가하는 추세라서 제주도의 땅값은 하루가 다르게 오르고 있고 어느새 최고의 투자 상품으로 자리 잡았다. 투자를 하려면 제주도 땅에 투자를 하라는 것이 진리가 되어 버릴 정도이다. 토지 가격의 상승은 결국 토지를 기반으로 한 시설의 가격을 상승 시키는 효과를 가져 온다. 결국 이런 과정이 순환이 되면서 제주도는 부동산 투기의 중심에 서게 되었다고 보여 진다. 그렇다면 토지를 이렇게 상품처럼 매매하는 것이 정당한 것인가? 토지가 개인 소유인 이상 토지를 사용하는 데 주변 사람들이 왈가 왈부 할 수 없다고 생각하는 것이 보편적이다. 사유재산인 토지는 지역과 연계되어 이용되기 보다는 개인의 이익에 의해 거래되고 또한 이용되는 경우를 많이 본다. 현재 제주도의 중산간과 해안가에 우후죽순으로 들어서는 카페와 펜션들 어떤 계획에 의해 진행되는 것이 아니다. 특별히 법에 저촉 되지 않는 이상 토지 소유주 자신의 의사에 따라 이용되는 것이다. 하지만 이러한 이용은 난개발의 현상으로 보여지기까지 한다. 정책으로 만들어 지는 개발은 아니지만 토지 소유주에 의한 자체적인 개발인 것이다. 그러한 개발은 제재하기도 힘들어 결국 토지 소유주의 판단에 맡기게 되고 그 부작용은 그 곳에 살고 있는 사람들이 함께 지게 된다. 사실 제주도의 토지 거래는 토지를 이용하려고 하는 부분도 있지만 시세 차액을 노린 투기성도 강하다고 보여진다. 토지를 분할하여 판매하는 불법을 자행하면서까지 전국에서 제주도 토지를 매입하기 위해 제주도로 온다. 이러한 토지의 매매 과정에서 토지의 가격은 더욱 상승하고 그러한 가격 상승은 실제 토지를 이용하고자 하는 사람들의 이용을 제한한다. 결국 자본가들의 논리에 의해 토지가 매매되는 형국이 되는 것이다. 거기에 개발의 논리가 더해지면서 자본가와 제주도의 개발 논리가 맞물려 더욱 부동산 투기를 성행하게 한다. 한국사회에서 부동산의 문제는 어제 오늘의 문제가 아니다. 토지를 어떻게 효과적으로 활용할 것인가 보다는 토지의 시세차익을 통해 어떻게 을 벌까를 생각하는 것이 더 일반적인 사회인 것이다. 이러한 부동산 투기는 실제 돈이 있는 자본가에 의해 주로 이루어지면 결국 그들이 시세 차익을 얻게 되는 것이다. 토지가 자본축적에 이용되는 것이다. 실제 돈을 갖고 있으면 부동산에 투자하라는 것은 일반적으로 알고 있는 상식이다. 이런 말들은 부동산에 투자하는 것 특히 토지에 투자하는 것이 돈이 된다는 것을 의미 한다. 그렇다면 토지 또한 상품으로서의 가치를 충분히 갖게 되는 듯하다. 토지가 상품이 되고 자본화가 된다면 토지는 잉여가치를 만들어 내게 된다. 그 잉여가치를 통해서 자본가들은 토지에 대한 매매를 통해서 가치 증식을 해나가게 된다. 이러한 논리로 본다면 부동산 투기는 토지의 자본화에 따른 잉영가치의 재생산 과정이 되는 것이다. 토지가 주식투자와 같은 역할을 하게 되는 것이다. 실제 맑스의 지대론에서 보면 토지는 절대지대를 갖는다. 즉 주식등이 폭락하여 종이조각이 되는 것에 비하면 토지에 대한 투자는 절대 지대로 인해 “0”이 되지는 않는다. 이러한 논리로 토지가 투기의 온상이 되고 있고 이러한 자본가의 이익과 맞물려 지속가능한 발전이 아닌 개발을 위한 개발이 만연하게 된다고 보여진다. 제주도에서 현재 진행되고 있는 것 또한 자본가의 이익 창출에 지나지 않는다. 어디에도 도민들의 삶은 없고 공동체의 파괴와 잘못된 개발로 인한 피해만 있다. 이번 과제물에서는 제주도 개발과 부동산 투기의 다양한 원인 중에 토지의 자본화를 중심으로 연구하고자 한다.
Ⅱ. 이론적 배경
토지문제의 역사적 변화
물질로서 토지는 영원한 범주이지만 사회·경제적 관계가 달라지면서 상대화된다. 토지의 자본주의적 특수성은 결국 자본주의 사회관계속에서 토지, 즉 근대적 토지소유(토지라는 물질적 특성자체가 아니라 자본에 상응하는 범주로서 토지소유)로서 해석해야 한다는 것이다. 근대적 토지소유는 과거의 낡은 토지소유의 여러 형태가 자본주의적 생산양식의 발전에 의해 이 생산양식에 적응하는 형태로 바뀐 것이다. 근대적 토지소유가 갖는 특성은 다음과 같다. 첫째 소유권을 사고 팔 수 있다. 둘째 토지소유자는 생산의 적극적 주체에서 분배의 비생산적 주체로 바뀐다. 세째 지대 수입은 생산노동자로부터 직접 나오는 것이 아니라 자본가의
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