[부동산정책론] 토지공개념

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목차: 목차

제1절. 토지공개념
제1장. 토지공개념의 의의
제2장. 토지공개념의 생성배경과 사상적 기초
1) 자유주의적 토지사상
2) 사회주의적 토지사상
3) 개량주의적 토지사상 – 시장친화적 토지공개념
제3장. 토지 공개념의 필요성

제2절. 노태우 정부의 토지공개념
제1장. 도입배경
제2장. 진행과정
제3장. 토지공개념 3법
1) 택지소유상한제
2) 토지초과이득세
3) 개발이익환수제[개발부담금제]

제3절. 노무현 정부(참여정부)의 부동산공개념
제1장. 도입배경
제2장. 부동산 정책 주요내용
제3장. 재건축 개발이익 환수제
제4장. 보유세 강화
제5장. 결과 및 평가

제4절. 토지공개념의 국외 사례
제1장. 독일
제2장. 미국
제3장. 일본

제5절. 토지공개념에 대한 찬반 견해

제6절. 결론

본문내용: 제3장 토지공개념의 필요성

한국에서 토지공개념이란 단어를 처음으로 보급한 것은 1980년대 말 토지공개념위원회였는데, 그 보고서는 다음과 같이 토지공개념의 근거를 제시하고 있다. “토지의 단순소유를 통한 불로소득의 사유화가 손쉽게 이루어질 수 있어 많은 개인과 기업은 불요불급한 토지의 가수요를 창출, 실수요자에 대한 토지의 공급은 점차 어려워지는 가운데 가격은 상승하고 나아가 토지 소유의 심각한 편중현상을 야기시키고 있다.”(토지공개념위원회, 1989, P.23) 일반적으로 재화는 시장기구에 맡길 때 합리적, 효율적으로 배분되는 데 반해 토지의 경우에는 “토지가 갖고 있는 복합적 성격과 고유한 특징, 그리고 토지시장의 구조적 결함(불완전 경쟁적 성격) 및 외부효과의 존재 등은 시장기구를 통한 토지자원의 사회적 최적배분을 어렵게 하고 있으며, 이 같은 시장의 실패는 토지시장에 대한 공공개입의 당위성을 제공하고 있다. … 따라서 토지에 대한 사유재산제를 근간으로 하되 토지이용규제, 토지세제, 제한적 수용 등을 통해 시장기구의 구조적 취약점을 보완하여 시장기구의 원활한 기능 활성화를 도모함이 바람직하다.”(p.27) … 이는 결국 공익 확보라는 전제하에 토지소유자(공급자)와 잠재적 수요자의 권리에 대한 부분적 제한을 의미하며 이러한 시장개입과 권리의 제한을 타당하고 정당한 것으로 수용하는 사회적 함의, 내지 가치관을 바로 토지공개념이란 단어로써 표현할 수 있다.”(p.27)고 한다.
왜 다른 생산요소에는 공개념이란 말이 붙지 않는데, 토지에만 공개념이 붙는가? 이는 토지라는 생산요소의 특성에 기인한다. 헨리조지의 사상을 추종하는 조지스트의 한 사람인 경제학자 Mason Gaffney에 의하면 토지는 다른 생산요소와 구별되는 여러 가지 특징이 있다(Gaffney, 1994). 그 중 중요한 것만 몇 가지 든다면 다음과 같다.

1) 토지는 생산되지 않고, 재생산되지도 않는다.
2) 토지는 항구적이고, 재생 가능하다.
3) 토지 공급은 고정되어 있다.
4) 토지는 공간적으로 움직일 수 없고, 시간적으로 통제불능이다.
5) 토지는 자본과는 달리 다른 토지로 전환될 수 없고, 재생가능하며 다목적으로 사용될 수 있다.
6) 토지는 자본과 마찬가지로 필수적이다. 즉, 인간의 모든 행동은 적어도 약간의 토지를 필요로 한다.

이런 성질로 인해 토지 시장에는 다른 생산요소 시장과 확연히 구분되는 특징이 나타난다. 주기적으로 나타나는 투기, 하늘 높은 줄 모르고 올라가기만 하는 땅값, 집값, 이런 것은 자본이나 노동시장에서는 좀처럼 나타나지 않는데, 토지 시장에서는 빈번히 나타난다. 한때 네덜란드에서 튤립 투기 바람이 불어 튤립 한 포기 가격이 집 한 채와 맞먹는 시대가 있었는데, 이런 현상이 투기의 본질을 보여준다. 토지 시장에서는 이런 현상이 가장 빈번하게 일어나며, 한국처럼 근본적 토지정책이 자리잡지 못하고, 거꾸로 정부가 토지투기를 조장하더라도 경기를 살려놓고 보자는 단기실적주의에 깊이 빠져 있는 나라에서는 토지투기가 예외가 아니고, 오히려 일상에 가깝다. 그 결과 해방 후 60년간 한국의 지가는 천정부지로 올라서 이제는 땅, 집을 가진 사람과 못 가진 사람 사이에는 건널 수 없는 깊은 강이 흐르게 되었다.
자본주의는 기본적으로 사유재산제와 시장경제를 바탕으로 움직이는 체제다. 이 원리에 따라 어떤 경제학자들은 모든 생산요소, 모든 생산물이 사유재산이 되어야 하고, 모든 거래가 자유시장에서 제한 없이 이루어져야 한다는 주장을 펴기도 한다(곽태원, 2005: 김정호, 2006). 이런 주장은 일견 타당해 보이나 현실에 맞지 않는 하나의 도그마에 빠질 위험이 크다. 사유재산제는 분명 장점이 있으나 그 적용에는 한계가 있다. 토지의 사유재산권을 제한 없이 허용할 경우 지금까지 우리가 겪었던 토지투기의 병폐보다 훨씬 심한 부작용이 나타날 것이 명확하다. 우리 헌법도 분명히 재산권은 존중되어야 하지만 공공복리를 위해 그 사용이 제한될 수 있음을 밝히고 있다.
사유재산권이란 개인의 권리로 널리 인식되고 있지만 다수가 공공의 목적으로 가지고 만든 법에 그 근거를 갖고 있다. 어떤 지주의 행동은 반드시 이 이웃의 지주들에게 영향을 주게 되므로 그 지주의 권리는 반드시 다른 지주들의 권리와 양립하도록 조절될 필요가 있다. 많은 경우 사유재산의 사용은 그 주변 공동체에 사회적, 경제적, 환경적으로 영향을 미치게 되므로 공동체에 미치는 이해관계도 고려되어야 한다(Freyfogle, 2003, p.16).
사유재산이라고 해서 ‘절대적 소유’가 정당화되는 것은 아니다. 토지 소유권이 한편으로는 토지의 자유로운 사용권을 의미하고, 다른 한편으로는 이웃의 방해로부터의 자유를 의미한다고 할 때 법이 지주에게 이런 권리는 보장한다면 그 법은 반드시 다른 지주들에게도 이런 권리는 보장해주어야 할 것이다. 그렇다면 사유재산을 보호해주는 법은 이웃의 방해를 중단시킬 권리를 침해하게 된다. 두 가지 권리를 양립시킬 방법은 없고, 사유재산이라고 해서 절대적 소유권을 주장할 수는 없다. 공공의 선을 침해하는 사적 행동을 제어하기 위해 공공의 권력이 필요하다. 타인이 울타리를 넘어 들어오는 것을 막고, 이웃이 나의 편안함을 방해하는 행위를 막을 필요가 있어서 사유재산제도가 도입되듯이 개인의 사유재산권의 무제한의 행사가 공공의 목적에 부합하지 않을 때는 사유재산권의 적절한 제어가 필요하다(Freyfogle, p.27).
생물학자 Garett Hardin이 쓴 “공유지의 비극”(1968)이란 글은 경제학에 큰 영향을 미쳤다. 공동으로 소유, 관리되는 물건은 잘 관리되지 않고, 낭비되거나 황폐화된다는 주장을 사실 Hardin이 처음은 아니다. Thomas Smith 경은 1594년에 쓴 『공동재산론』이란 책에서 이렇게 말하고 있다. “다수가 공동으로 소유하는 물건은 만인에 의해 무시된다.” Hardin은 “공유지의 비극”이란 극적인 표현으로 이 문제의 심각성을 널리 알리는 데 기여를 했다. 그는 이 문제의 해결책으로 두 가지를 제시했는데, 하나는 공유지를 나누어 각 개인이 사적으로 소유하게 하는

참고문헌: [참고문헌]

1. 정태식(2007) - 『부동산 경제정책 용어사전』, 굿인포메이션
2. 김형선(2005) - 『부동산용어집』, 북메이트
3. 국정브리핑 특별기획팀(2007) - 『대한민국 부동산 40년』, 한스미디어
4. 김용찬(2004) - 『한국의 토지 주택 정책』, 부연사
5. 이정우(2007) - 『한국 부동산의 문제의 진단 – 토지공개념 접근방법』, 한국금융경제학회
6. 유기연(2011) - 『재건축 개발이익환수제도에 관한 연구』, 단국대학교 행정법무대학원 부동산법학과, 석사학위논문
7. 엄수원(2007) - 『시장친화적 토지공개념의 정책방향에 관한 연구』, 한국토지공법학회
8. 곽태원(2005) - 『토지는 공유되어야 하는가?:(진보와 빈곤)에 나타난 헨리 조지의 토지사상 평가』, 한국경제연구원
9. 김윤성(1999) - 『진정한 토지공개념으로 가자』, 토지와 자유 13호
10. 월간 조선(2007) - 『세금 폭탄』, 1월호 별책부록
11. 이규황(1999) - 『토지공개념과 신도시: 구상에서 실천까지』, 삼성경제연구소
12. 이정우 등(2002) - 『헨리조지: 100년 만에 다시 보다』, 경북대 출판부
13. 한동근(1999) - 『미국 토지공개념의 실천 사례 분석』, 역사비평 66호, 봄
14. 김상용(1989) - 『토지공개념과 그 실천』, 토지개발
15. 남기업(2005.9) - 『헨리조지의 사상과 시장친화적 토지공개념』, 말
16. 심건길(1993) - 『한국의 토지공개념형성과 그 이념정향에 관한 연구』, 동신대 논문집
17. 최찬환(2008) - 《재건축 개발이익환수 입법에 따른 문제점 고찰》서울시립대학교
18. 김종국(1996) - 《개발이익환수제도의 개선방안》국토개발연구원
19. 성낙원(1998) - 《개발이익환수제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구》성균관대 경영대학원

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