[토지 주택정책] 한국의 주택 저당 채권(MBS) 현황과 개선 방안
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- 목차
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Ⅰ. 들어가는 말
Ⅱ. MBS의 개념과 도입배경
Ⅲ. MBS가 금융시장에 미치는 영향
Ⅳ. 금융선진국의 MBS 현황
Ⅴ. 한국의 MBS 현황과 개선 방안
Ⅵ. 맺음말
- 본문내용
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Ⅰ. 들어가는 말
지금은 우리나라를 비롯하여 전 세계가 심각한 경제 위기로 어려움을 격고 있다. 우리나라와 전 세계의 경제 위기는 미국의 경제 위기로부터 큰 영향을 받았다고 할 수 있겠다. 미국의 경제 위기의 원인은 산업 구조의 변화, 전쟁 등 여러 가지가 있겠지만 그 중 하나로 꼽히는 것이 비우량 주택 담보 대출(subprime mortgage loan)이다. 비우량 주택 담보 대출은 신용도가 낮은 사람에게 높은 금리를 적용하여 부동산을 담보로 대출하는 제도를 말한다. 금리가 높아지고 주택 가격이 하락하면서 비우량 주택 담보 대출의 받은 사람의 대부분이 원리금 및 이자 상환 능력이 없어 자산을 포기하게 되었고 이로 인하여 주택을 많이 보유하게 된 투자 회사 또한 자금 회전에 어려움을 겪게 되었다. 결국 이러한 투자 회사의 연쇄적인 부도로 이어지는 경제 위기를 초래하게 된 것이다.
비우량 주택 담보 대출 사태로 우리나라에서도 시행하고 있는 주택 저당 채권(MBS: mortgage backed security)에 대한 관심과 우려가 높아지고 있다. 주택 저당 채권은 대출 채권 등을 조기에 현금화하기 위하여 발행되는 자산 유동화 증권(ABS: asset backed security)의 일종으로서 주택을 담보 자산으로 하는 것이다. 이제부터 주택 저당 채권과 우리나라에 도입된 배경을 알아보고 주택 저당 채권이 가질 수 있는 위험성을 생각해 보도록 할 것이다. 또 이미 주택 저당 채권 제도를 도입하고 있는 선진국의 사례를 살펴보도록 하겠다.
Ⅱ. MBS의 개념 및 도입배경
1. 주택저당채권의 개념
(1) 주택 저당 채권이란 무엇인가
주택 저당 시장 및 채권은 주택 저당 대출을 전제로 성립하는 것이다. 주택 저당 대출은 특정한 주택에 의하여 담보되는 대출로서 차입자는 대출 기관으로부터 주택 구입 자금의 일부를 빌리는 대가로 대출 기관에게 정기적으로 원금과 이자를 상환하고 이를 보장하기 위하여 주택을 담보로 제공하는 것을 말한다. 차입자가 당초 약속한 대로 원리금을 상환하지 못하는 경우 대출 기관은 담보인 주택에 대하여 저당권을 실행하여 강제적으로 원리금을 회수할 수 있는 권리를 갖게 된다. 주택 저당 시장은 이와 같이 금융 기관이 주택을 담보로 주택 구입자에게 주택 자금을 대출하고 이로 인하여 발생하는 주택 저당 채권은 다른 금융 기관에 매각하거나 증권화를 통하여 유동화 하는 시장을 포괄적으로 지칭하는 의미로 사용되고 있다.
이 주택 저당 채권을 기초로 하여 발행하는 증권을 주택 저당 증권이라고 한다. 즉, 주택 저당 채권 유동화 제도는 주택 금융 기관이 주택 자금을 대출하고 취득한 주택 저당 대출 채권을 만기 전에 자본 시장에서 단순 매각 또는 증권화 매각을 통해 현금화하는 것으로 조달된 자금으로 새로운 대출 재원을 마련하는 제도이다.
(그림 1) 주택 저당 채권 유동화의 기본 구조
유동화 중개 기관은 대출 기관과 자본 시장을 연계하여 2차 저당 시장을 활성화하는 역할을 담당한다. 즉, 대출 기관의 주택 저당 대출 채권을 보증하거나 대출 기관으로부터 저당 대출 집합을 구입한 후 이를 기초로 주택 저당 대출 채권을 발행하여 투자자에게 매각함으로써 신규 자금을 조성하는 역할을 수행하고 있다. 그러나 독일, 캐나다 등과 같이 저당 채권의 매입, 매각 기능은 하지 않고 채권 지급 보증 기능만을 도입하여 금융 기관이 자체적으로 유동화 증권을 발행하도록 하는 유동화 제도를 시행하기도 하기 때문에 유동화 중재 기관의 존재가 주택 저당 채권 유동화의 전제 조건이 되는 것은 아니다.
이러한 주택 저당 채권의 구조는 참여한 주택 대출 금융 회사, 투자자, 주택 구입자 모두에게 혜택이 돌아간다.
금융 기관은 MBS의 유동화가 주택 금융에 필요한 자금 조달을 원활히 할 수 있기 때문에 주택 구입자에게 주택 자금 대출을 확대하는 것이 가능하게 되고 주택 자금 대출의 자금 조달을 소매 저축에서 자본 시장에까지 확대하여 끌어낼 수 있게 된다. 또 MBS를 만기 이전에 현금화함으로써 주택 대출금 회전율을 제고할 수 있고 자금 조성과 공급의 기간이 다른 문제를 해결하여 주택 금융을 취급하지 않았던 금융 기관도 새롭게 시장에 참여할 수 있게 된다. MBS의 매각으로 국제 결제 은행이 요구하는 자기 자본 비율의 제고가 가능한 장점도 있겠다.
주택 구입 수요자는 금융 기관의 주택 자금 공급 능력이 커지기 때문에 주택 자금 차입을 쉽게 할 수 있고 주택 대출의 장기화 및 저리화로 원리금 상환 부
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