[지역학] 서브프라임 위기 분석과 한국의 서브프라임 위기 가능성

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2009.04.24 / 2019.12.24
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목차: - 목차 -
1. 서브프라임 모기지의 정의와 분류
1) 서브프라임 모기지란?
2) 모기지의 분류
3) 프라임과 서브프라임의 차이?
2. 서브프라임 모기지 위기 배경 - 미국의 주택붐
1) 아메리칸 드림의 상징 - 집
2) 미국인의 소비심리와 모기지의 연관성
3. 서브프라임 모기지의 위기의 진행
1) 2000년대 초반 이후 지속적인 저금리 정책
2) 벤버냉키의 금리 인상정책 (금리상승과 주택 가격의 하락)
4. 서브프라임 모기지의 파급
1) 문제가 유럽으로 파급
5. 주택버블의 확대 원인
1) ‘증권화‘라는 금융기술
2) 주택 대출 브로커
3) 은행의 자기자본 규제
6. 한국판 서브프라임 모기지 사태 발생 가능성
1) 미국과 한국 주택 시장의 차이점
2) 금융기관의 부동산 대출현황과 문제점
3) 정책과제

본문내용: 1. 서브프라임 모기지의 정의와 분류
1) 서브프라임 모기지의 정의
신용점수가 불량하거나 지불능력이 떨어지는 등 일반적인 모기지론을 신청할 수 없는 자를 대상으로 일정한 가산 금리와 상환 관련 규제를 더해 자금을 공여하는 모기지이다. 즉, 신용도가 떨어지는 사람에 대한 주택대출을 의미한다. 서브프라임 모기지는 저소득자층도 주택을 가질 수 있게 한다는 목적으로, 주택 대출상품의 하나로 탄생했다. 서브프라임 모기지가 대상으로 하는 것은 중남미 미인자나 흑인, 히스패닉 등 미국 사회의 마이너리티라 불리는 사람들이 중심이다. 그들은 대부분 은행계좌조차 갖고 있지 않아 일반적인 주택 대출의 신청기준을 충족할 수가 없다. 극단적으로 말해서 어디 사는 누군지도 모르지만 오직 집을 갖고 싶다는 꿈만 가진 사람들인 것이며 당연히 신용담보도 있을리 없다.

2) 모기지의 분류
모기지는 크게 프라임 모기지와 보통 모기지, 그리고 서브프라임 모기지로 구분된다. 프라임 모기지는 신용점수 660 이상이고 LTV 80% 이하인 우량 고객을 대상으로 하며, Alt-A 모기지는 신용점수 580~660이고, LTV 90% 이하인 중간층 고객을 대상으로 한다. 서브프라임 모기지는 신용점수가 580 이하이거나 LTV 90% 이상인 저신용, 저소득 고객을 대상으로 한다.
3) 프라임과 서브프라임의 차이점
서브프라임 모기지는 프라임이라 불리는 일반 주택대출보다 3% 정도 금리가 높은 편이다. 이러한 리스크에 따른 금리차이는 나쁜 일이 아니지만, 약탈적 악질적 대부를 하는 업자들은 비싼 수수료를 설정하여 별도의 추가부담을 차입자에게 떠안겨왔다.
일본이나 한국에서는 리스크가 높은 사람에게는 아예 주택 대출을 해주지 않기 때문에 서브프라임이라는 말 자체가 없다. 그러나 미국은 리스크에 따라 높은 이자를 지불한다면 빌려준다는 식이다. 그렇기 때문에 서브프라임을 타깃으로 하는 고위험 주택대출이 존재하는 것이다. 서브프라임도 일반적인 서브프라임과 약탈적 대부 서브프라임으로 나누어진다.
약탈적 대부인 서브프라임은 3%의 금리 차에 불합리한 수수료를 더한 것이다. 1990년대부터 이어지는 서브프라임 문제는 이 부분에서 주로 발생하고 있다.

2. 아메리칸 드림과 프라임 모기지 사태
1) 아메리칸 드림의 상징 - “집”
랜덤하우스 출판사의 웹스터 대학사전에 따르면, 아메리칸 드림은 “모든 미국인이 전통적으로 가능하다고 생각하고 있는 이상적인 자유와 평등, 그리고 기회”라고 한다. 또 두 번째 정의는 “개인적 성공과 물질적 풍요를 누리는 삶에 대한 미국인 저마다의 희망”이다. 이번의 과도한 주택열풍, 그리고 그 붕괴와 관련 있는 것은 이 두 번째 정의다. <뉴스위크>의 기자 대니얼 맥긴은 이러한 미국인의 ‘집’에 대한 집착을 ‘집에 대한 갈망’ 이라는 말로 설명했다. 2008년에 간행한 자신의 책 <집에 대한 갈망: 미국의 집에 대한 강박관념>에서 그는 최근 10년간의 특징을 다음과 같이 묘사했다. “어디를 가도 미국인은 집 이야기를 하고, 집값을 평가 감정하고, 구입 계획을 세우고, 다른 집을 물색하고, 이웃의 집을 질투하고, 대출 기관을 바꾸고, 집을 살 사람을 감언이설로 꼬드겼다. 그런 시대였다.”
서브프라임 사태의 배경에는 미국의 주택붐이 있다. 다소 무리를 해서라도 집을 지금 바로 집을 사고 싶어하는 사람들이 늘어난 것이다. 이번 주택 붐은 누가 봐도 버블일 정도로 심가했고, 미국인들은 매우 들떠있었다. 모두들 졸지에 ‘부동산 투자자’로 변신했다.
미국은 이민의 나라이다. 미국에 건너온 사람은 우선 일을 찾고 그 후 자동차와 집을 마련한다. 그들 머릿속엔 ‘성공해서 벤츠나 렉서스를 타고, 휴일에는 정원이 딸린 집에서 가족과 잔디밭에서 바비큐파티를 열겠다’는 소망을 갖고 있다. 집은 바로 이런 아메리칸 드림의 중심인 것이다. 이민자들은 언젠가는 저택에 사는 그런 날을 꿈꾸며 일한다. 때문에 공영주택을 국가로부터 부여받는다는 복지적 사고방식을 갖고 있지 않다. 미국의 역대 정권은 누구나 집을 가질 수 있도록 정책을 추진해왔다. 그 하나가 정부 산하 주택금융기관설립이다. 그 대표적인 것이 페니메이나 프레디맥 등의 특수법인이다. 민간 금융기관 입장에서는 일정조건을 충족하면 페니메이에 주택대출을 팔아넘길 수 있으므로 안심하고 개인에게 주택 구입 자금을 빌려줄 수 있다. 페니메이가 주택 대출을 사들이기 위한 자금은 채권을 발행하여 조달한다. 그 채권은 미국 정부 다음으로 높은 신용이 있으며, 전 세계의 금융기관. 투자자들이 보유하고 있다. 또 한가지 주택마련 추진 정책의 하나로서 등장한 것이 여러 차례 강화된 주택우대세제이다. 주택 대출로 지불하는 이자는 고스란히 소득에서 공제된다는 법이며, 공제 가능 상한액은 대출금액 100만 달러까지이다. 보통 집은 10~50만달러 범위에 있고 중고 주택의 평균가격은 20만 2000달러 수준이며, 100만 달러라는 한도액은 충분한 금액이다.
이 주택우대세제의 핵심은 주택 대출의 이자 지불액이 많을수록 절세 효과가 크다는 점이다. 또한 1가구 2주택이라도 이 세제가 적용되므로 고소득자는 주택 대출을 받아 집 한 채를 더 구입하고, 다시 그 집을 담보로 대출을 받는, 이른바 레버리지 편법을 쓸 수 있다. 이렇게 하면 고액의 대출이자가 생기지만 이자만큼 세액 공제가 되므로 절세효과는 더

참고문헌: 하루야마 쇼카 지음 / 2008년 / 서브프라임 / 이콘출판
윌리엄 플렉켄스타일, 프렉드릭 쉬핸 지음 / 2008년 /그린스펀 버블/한스미디어
김세영 지음 / 2008년 / 국제금융의 이론과 실제
일본주택금융공고지음 / 2008년 / 주택문제 어떻게 풀어야하는가 / 하나금융경영연구소
김범석 지음 /2006년 / 부동산금융론 / 청목출판사
에가와 유키오 지음 / 2008년 / 21세기 경제괴물 서브프라임의 복수 /도서출판 선암사

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