[건축공학, 부동산] 울산 00동 주상복합 사업제안서

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2009.03.25 / 2019.12.24
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목차: 1.사업의 이해
2.사업추진방향
3.사업개요
4.유사개발 사례분석
5.개발여건 종합분석
6.개발방향 및 목표
7.개발전략
-울산의 주거명소 만들기를 위한 개발전략
-주상복합단지 분양성 향상을 위한 개발전략

본문내용: 강점 (Strength)

개발여건 종합분석 (SWOT 종합분석)
-대규모 단지의 초고층 주상복합아파트 프리미엄
-공업탑을 중심으로 대중교통 편리
-울산의 중심상업지역으로서 생활문화인프라 풍부
·쇼핑/관광: 롯데마그넷, 롯데백화점, 현대백화점,
·문화/스포츠시설: 울산시민대공원, 문화예술회관
문수 월드컵경기장, 태화강변 체육공원
·관공서/업무시설: 울산시성, 남구청, 경찰서, 방송국
-울산시 최고의 명문 학군 지역
(학성고, 울산여고, 신정고등)

약점 (Weakness)
-주상복합의 주거수요가 한정적
(높은 관리비부담, 주거성능저하)
-차량 혼잡지역
-상업지역 혼재로 인한 쾌적성 결여

기회요인 (Opportunity)
-도시및주거환경정비 기본계획에 의한 예정구역 밀집
지역으로 향후 개발활성화에 따른 미래발전가치기대
-삼산로변 경전철 우선사업추진에 따른 지역활성화 기대
1호선, 15.6Km (효문역~울산역~삼산로~문수로~굴화)
-울산시민의 주거선호도가 가장 높은 지역

위협요소 (Threat)

-급격한 부동산 경기 위축세 지속
-향후 정비사업 (재개발, 재건축) 활성화에 의한
대량 주택공급예정

종 합 분 석
⇒ 입지적 장점을 극대화 시키면서 대량공급되는 일반 아파트와 차별화 될 수 있는 Housing전략 수립
-대규모 주상복합단지로서의 Brend Identity 구축, Urban Landmark로서의 상징성 표출
⇒ 주상복합아파트의 한계극복을 위한 전략수립으로 수요층을 확대시킴으로써 분양 리스크에 적극적 대응
-주거성능 1등급 을 위한 전문분야별 계획수립
-주상복합아파트의 관리비 절감을 위한 전략적 대응 (관리비 상승요인별 대안마련)

▶▶ 개발방향 및 목표
“개발대지의 내재가치를 최대한 발현하여 부가가치 극대화”

-개발사업 최대 용적율 확보를 위한 사업추진전략 수립
-상업지역 추가편입에 의한 사업성 극대화 방안 검토
“Masstige 마케팅을 통한 수요층 확대로 분양 리스크 최소화

-관리비 부담해소와 주거성능개선에 대한 대안제시로 주상복합아파트에
대한 주거 수요층을 확대함으로써 분양리스크에 전략적으로 대응
“울산의 명품주거를 대표하는 랜드마크 형성으로 브랜드 아이덴티티 구축”

-대규모 단지로서의 강력한 Bend dentity를 형성함으로써
울산시의 새로운 랜드마크 형성 (Urban Impact)
“타 단지와 차별화하여 분양성을 향상시킬 수 있는 Housing전략수립

-단위세대의 거주성능(채광, 통풍)을 향상시킬 수 있는 주동평면개발
-관리비 절감 방안에 전문분야별 전략수립
-기존의 주상복합 아파트가 가지고 있는 피난/방재 시스템 취약점에 대한 대안제시

▶▶ 주상복합단지의 특성분석을 통해 ‘000 City’의 개발방향 도출
장점
-초고층형태의 지역 랜드 마크로서의 고급주거 인식 때문에
부동산적 가치가 높음 (초고층 프리미엄)
-고급주거의 대표적인 주거유형으로서 소유만으로 특권의식형성,
사회적 지위를 보장받음
-고층으로 지어지는 특징 때문에 전망이 양호
-일반아파트와의 차별화 전략으로 고급화된 라이프 스타일 실현
·고급인테리어나 호텔식 로비등
·고품격 부대시설에 의한 생활편익 증진
·다기능 용도복합에 의한 원스톱 라이프 가능
·첨단 자동제어 시스템에 의한 안전/편의성 확보
-보안/방범 측면에서 안전
-라멘 구조형식에 의한 다양한 내부평면배치 가능
단점
-개방성이 부족한 주동평면으로 거주성능이 불리함(채광, 자연환기)
-기계환기로 인한 실내 공기질 열악
-관리비와 세금이 비싸 수요층이 한정적임
-조망위주의 주동배치 때문에 채광조건 불리 (북, 서측향 발생)
-저기밀, 저차음 경량벽체 시공에 의한 세대간 소음피해
-여러가지 요인에 의한 비싼 관리비 부담
·부대시설 과다설치에 따른 유지/관리비
·과다한 자동제어 설비시스템에 의한 유지/관리비
·대형 커튼월 시공에 의한 냉,난방 부하증가로 냉난방비 증가
·기타 시설 관리 비용에 의한 부담 (첨단 보안 주차장, 외벽 창호, 초고속 엘리베이터)
-화재시 인명구조가 어려움
-도심지 내에 독립적인 섬으로 존재하여 주변 도시맥락과의 단절

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