[부동산경매] 부동산경매의 종류와 부동산경매의 시작, 과정 및 부동산경매의 문제점 그리고 부동산경매 문제의 개선방안 심층 분석
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- 목차
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Ⅰ. 서론
Ⅱ. 부동산경매의 종류
1. 강제경매
2. 임의경매
3. 강제경매와 임의경매의 이동점
Ⅲ. 부동산경매의 시작
Ⅳ. 부동산경매의 과정
1. 경매개시결정
2. 부동산 강제집행
3. 부동산 강제경매
4. 부동산 경매신청관련 비용과 해설
Ⅴ. 부동산경매의 문제점
1. 경매물품에 대한 정보의 불확실성
2. 실질적 소유권 획득에 시간적, 경제적 불확실성 문제
Ⅵ. 부동산경매문제의 개선방안
Ⅶ. 결론
참고문헌
- 본문내용
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경매의 가장 큰 매력은 뭐니뭐니 해도 취득 가격이 시가보다 훨씬 싸다는 점이다. 뿐만 아니라 또 다른 장점은 낙찰로 담보권, 담보권 성격의 권리, 가압류 등 담보권보다 앞선 담보권 이외의 권리 외에도 깨끗이 말소되고 소유권 이전이 되는 점은 일반 매매와 확연히 구별되는 장점이다. 일반 매매는 그러한 권리를 하나하나 당해 권리자들이 스스로 말소해 주어야 하므로 이런 측면에서는 경매가 일반 매매보다 확실하고 안전하다. 또한 경매는 경매신청 등기 이후 어떤 권리가 설정되어도 낙찰자에게는 전혀 부담이 되지 않으나, 일반 매매는 매매계약 이후, 특히 중도금 납부 이후에 매도인이 의도적으로, 또는 타 권리자의 일방적인 권리설정, 가압류 등의 권리 하자 발생 우려에 대한 불안정한 입장에 놓이게 된다. 토지거래 허가 지역의 토지를 취득하면 일반 매매의 경우 계약 전에 토지거래 허가를 받도록 되어 있지만 경매로 취득하게 되면 허가가 불필요하고, 택지인 경우 취득에 의한 가구별 소유 상한이 넘더라도 허가가 필요하지 않다. 단, 농지의 경우에는 일반 매매와 같이 농지 취득자격 증명을 발급 받아 낙찰 후 1주일 내에 법원에 제출하여야 취득이 가능하다. 법원 경매는 반면에 단점도 있다. 싼 만큼 함정도 많다. 등기부상 권리관계뿐만 아니라 등기부를 보아도 그 내용을 확인하기 곤란하여 불안한 권리관계, 등기부에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등과 숨어 있던 대항력 있는 임차자의 갑작스런 출현 등 복잡한 권리관계로 함정이 도처에 도사리고 있다. 또한 경매는 소유권 취득이나, 부동산의 인도가 수개월씩 늦어질 수 있다. 낙찰을 받았어도 세입자 등이 항고를 하면 보통 2~3개월 지연되고 재항고까지 하면 보통 5~6개월도 지연될 수 있다 대금지급으로 소유권을 취득했어도 부동산을 인도 받는 소송까지 해야 하는 경우 대략 3~9개월까지 지연될 수도 있다.
이 점이 싸고, 취득시 권리관계를 깨끗이 세탁할 수 있는 경매의 큰 장점에도 불구하고 많은 이들이 경매에 참여하는 데 걸림돌이 되고 있는 것이다. 경매를 잘 받는다는 것은 지연
- 참고문헌
-
경매일번지, 자운
경매성공전략, 경매실무연구원
권득인(2002), 부동산 경매 교과서, 중앙M&B
나는 부동산 경매로 17억 벌었다, 원앤원북스
박용석(2003), 돈되는 부동산 경매로 싸게 사들이기, 서울, 시대의 창
이율(2000), 왕초보 부동산경매 길라잡이, 법서출판사
전철(2002), 부동산 경매를 제대로 잡아라, 생활지혜사
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