[실내 건축 시공에 대한 이해] 실내 건축 시공에 대한 이해

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2008.11.29 / 2019.12.24
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목차: 1.개요
2. 실내건축 공사 관계자(생산구조)
3. 도급자
4. 노무자
5. 공사 시공방식
6. 도급방식에 따른 계약방식
7. 도급업체 선정방법
8. 입찰순서 및 방법
9. 공사의 계약체결과 계약서류

본문내용: 1) 직영공사(Direct management construction)
직영공사란 시행자가 실내건축공사를 도급업자에게 맡기지 않고 시행자 자신이 시공계획을 세우고 직접 재료 구입, 노무자 동원, 시공기계 등을 토입하여 일체의 공사를 시행자 책임으로 진행하는 공사방식으로 기밀보안을 필요로 하기에 외주를 줄 수 없을 정도로 중요한 공사이거나 공사내용 및 시공과정 도급업자의 전문적 기술이 아니어도 시공이 가능할 정도로 단순할 때, 노동력이 풍부하고 저렴하며 재료의 구입이 편리 할 때, 시급을 요하는 공사가 아거나 공사 진행상 확실한 견적이 곤란할 때, 설계변경이 빈번하게 예측될 때, 공사실시 중 항상 임기응변의 처리를 요하며, 도급공사로 더욱 번잡해질 울려가 있을 때 직영공사 방식을 채택하게 된다. 직영공사는 도급공사와 같이 입찰 및 계약의 번잡한 수속이나 감독상의 곤란, 경쟁의 피해 등을 피할 수 있고, 영리를 도외시한 확실성 있는 공사를 할 수 있으며 설계변경이 빈번하게 일어나도 임기응변의 처리가 용이한 장점이 있다.
반면에 단점으로는 모든 일을 직접 처리해야하기 때문에 사무가 번잡하고 계약결여로 예산상의 차질이 올 수 있으며, 도급공사에 비하여 운영 및 경제적 관념이 부족하고, 종업원의 능률이 저하하여 결국 공사비가 증가하고 시공기간이 지열될 우려가 크다. 또한 재료의 낭비 또는 잉여, 가설재, 시공기계 투입의 비경제성과 시공관리 능력의 부족 등으로 경제적인 불이익과 시공기간의 연장으로 인한 물질적, 정신적 손해를 볼 수 있는 여지가 많다.

2) 도급공사(Contract agreement system)
도급이란, 당사자와 다른 한편이 어떤 일(실내건축공사)을 완성할 것을 약정(約定)하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 줄 것을 약정함으로써 그 효력을 발생하는 것을 말한다.
즉, 도급자가 설계도, 시방서, 계약서, 공사도급약정 등의 정하는 바에 의하여 공사를 완성할 것을 약속하고 시행자가 그 공사의 결과물에 대하여 공사비를 지불할 것을 약속함으로써 계약이 성립되고, 계약의 성립과 동시에 도급자에게는 실내건축물을 완성할 의무와 계약조건에 따라 공사비를 청구할 권리가, 시행자에게는 설계도, 시방서, 계약서 등 약정한 바에 따른 결과물을 요구할 권리와 공사비를 지불할 의무가 발생한다.
도급계약의 종류는 완성된 실내건축물을 시행자에게 인도하고 시행자가 이에 대한 공사비를 도급자에게 지불함으로써 실내건축물의 소유권이 도급자로부터 시행자에게 이전된 때를 의미하며 도급계약은 이로서 완결된다.

가) 일식도급(General contract)
실내건축공사 전부를 도급자에게 맡겨 공사에 필요한 재료, 노무, 기공기계의 투입 등 시공업무 일체를 총괄하여 진행시키는 방법으로 가장 일반적인 방법이다.
일식도급의 장점으로는 계약 및 감독이 간단하고 시행자의 업무 부담이 비교적 적으며, 공사비가 확정되고 공사의 책임 한계도 명백하여 공사관리가 쉬우며, 가설재의 중복이 없어 공사비가 절감된다.
단점으로는 전문적인 기술을 요하는 설비공사의 경우 시행자의 의도가 제대로 반영되지 않는 경우가 있으며, 도급자의 이윤이 가산되어 공사비가 증대되고 말단 노무자의 임금을 과소하게 책정하여 공사의 부실을 야기할 수 있다.

나) 분할도급(Partial contract)
전문을 요하는 공사를 일반적인 도급공사에 포함시키지 않고 공사를 공종별, 공정별, 직종별로 세분하여 각기 도급자를 선정하여 도급계약을 맺는 방식이다.

(1) 전문공종별 분할도급공사 : 일반적으로 설비공사에 적용하며 전기공사, 위생설비공사, 공기조화설비공사 등을 메인공사에서 따로 불리하여 전문공사업자와 직접 계약하는 방식이다. 전문공사업자와 시행자와의 의사소통 원활하기 때문에 공사의 우수성과 공사품질 및 시공 상태의 확실성을 기대할 수 있는 장점이 있으나 공사전체의 관리가 복잡하고 가설 및 시공기계의 설치가 공종별로 중복되어 공사비의 증가를 가져올 수 있는 단점이 있다.

(2) 공정별 분할도급공사 : 철거 및 해체공사, 조적공사, 목공사 등의 시공과정별로 나누어 도급계약을 맺는 방식으로 후속공사를 다른 업자로 바꾸거나 공사금액의 결정이 곤란한 단점 등으로 특별한 공사이외에는 잘 채용하지 않는다.

(3) 직종별 분할도급공사 : 직영공사방식의 일종으로 원도급자의 하도급에 많이 이용되는 방식이다. 전문직별 또는 각 공종별로 세분하여 하도급을 주는 방식으로 재료비와 노무비를 분리하여 노무만을 도급하는 경우도 있다.

3) 공동도급(Joint venture contract)
대규모 공사의 시공에 대하여 2명 이상의 도급업자(또는 2개 이상의 실내건축회사)가 공동 출자하여 기업체를 조직해서 한 회사의 입장으로 공사를 맡아 시공하는 방식으로 기술, 자본 등의 위험부담을 분산, 감소시킬 수 있는 장점이 있다.
바. 도급방식에 따른 계약방식

1) 정액도급 계약방식(Lump sum contract)
공사비 총액만을 결정하고, 경쟁 입찰에 부쳐 최저 입찰자와 계약을 체결하는 방식으로 공사관리업무가 간단하고 공사비를 절약할 수 있다. 또한 총 공사비가 명확하므로 시행자가 자금의 예정을 쉽게 파악할 수 있으며, 도급자는 자금이나 공사계획 등의 수립에 만전을 기하므로 공사원가를 절감시키도록 하는 장점이 있다. 그러나 최저 입찰가가 반드시 합리적인 가격이라고 볼 수 없으며 공사 변경에 따른 도급금액의 증감이 곤란하고 이로 인하여 분쟁의 소지를 남길 우려가 있으며, 이윤관계로 인해 공사가 부실해지고 공사기간이 연장될 우려가 있다.

2) 단가도급 계약방식(Unit cost contract)
긴급공사나 공사수량을 산출하기 힘들 때 또는 단순한 작업이나 단일공사 등에 있어서 시급을 요할 때 사용하는 방식으로 공사에 필요한 노임 또는 공사의 내용 등을 상세한 항목으로 구분하여 각 항목에 대한 단위가격만을 가지고 계약하는 방식이다. 총 공사비를 예측하기 어렵고, 공사비가 높아질 우려가 많아 일반적으로 채택하는 방식은 아니다.

3) 실비청산 보수가산도급(Cost plus fee contract)
직영공사 및 각종 도급제도 중에서 장점만을 택한 제도로 시행자, 감리자, 시공자 3인이 입회하여 공사에 소요되는 실비와 이에 대한 보수를 미리 협의하여 정한 후 계약하는 방식으로 신용이 계약의 기초가 되며 설계도서가 명확하지 않거나, 설계도서는 명확하지만 공사비를 책정하기가 곤란할 때 시행자가 우수한 공사를 기대할 때 채택하는 방식이다.

4) Turn-Key 도급
모든 요소를 포함하는 도급계약방식으로 주문 받은 시공자는 대상계획의 금융, 토지조달, 설계, 시공, 기계기구설치, 시운전 및 운영관리 지도까지 주문자가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 주문자에게 인도하는 도급계약 방식이다.
건축주는 key를 돌려 문을 열고 들어가면 바로 사용할 수 있는 모든 것을 갖추어 준다는 의미를 갖는다.

참고문헌: 실내건축 시공실습장의 적정 공간에 관한 연구
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