[부동산학개론] 부동산평가
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- 하고 싶은 말
- 부동산평가의 필요성과 기능, 방식, 절차 등에 대해서 일목요연하게 설명하고 있는 글입니다.
- 목차
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제1절 부동산평가의 필요성과 기능
Ⅰ. 부동산의 평가의 개념 및 필요성
Ⅱ. 부동산의 평가의 기능
1. 부동산의 정책적 기능
(1) 부동산의 효율적 이용관리
(2) 적정한 가격의 유도
(3) 합리적인 손실보상
(4) 과세의 합리화
2. 일반 경제적 기능
(1) 부동산자원의 효율적 배분
(2) 거래질서의 확립과 질서
(3) 의사결정 판단기준의 제시
제2절 부동산평가의 방식
Ⅰ. 부동산평가 방식의 의의
Ⅱ. 평가 3방식과 6방법
1. 원가방식
(1) 원가법
(2) 적산법
2. 비교방식
(1) 거래사례비교법
(2) 거래사례비교법의 적용
(3) 임대사례비교법
3. 수익 방식
(1) 수익 환원법
(2) 순수익
(3) 수익분석법
Ⅲ. 노선가식 평가법
1. 노선가식평가법의 의의
2. 노선가를 붙이는 방법
(1) 달관식
(2) 채점식
(3) 평정산식
제3절 부동산평가활동의 절차
Ⅰ. 평가활동 절차의 의의
Ⅱ. 평가활동의 절차
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획의 수립
3. 대상부동산의 확인
4. 자료의 수립 및 정리
5. 자료의 점토와 가격형성요인의 분석
6. 평가방식의 적용
7. 시산가격의 조정
8. 평가가격의 결정
9. 평가보고서의 작성
- 본문내용
-
제1절 부동산평가의 필요성과 기능
Ⅰ. 부동산평가의 개념 및 필요성
부동산평가(The valvation of real estate)란 부동산가격에 관한 평가주체의 활동을 말한다.
부동산을 매매(賣買)하고자 할 경우, 대상부동산의 가격이 얼마나 되는지, 은행이 집을 저당잡고 돈을 빌려줄 경우 얼마나 채권확보가 가능할지, 기업이 합병할 때 자산의 가계는 얼마나 되는지, 계속 기업이 자산의 가치를 알고 싶을 때, 소송이나 분쟁이 있을 때, 정부가 토지나 건물에 세금(稅金)을 부과하고자 할 때, 정부가 공공사업(公共事業)으로 토지나 건물을 매수하거나 수용(收用)하고자 할 때에 대상부동산의 가격을 얼마로 할 것인가 하는 절차에 이르게 된다. 이때 대상부동산에 대해 아무렇게나 가격을 매길 수 없다.
이것은 타인의 재산권(財産權)을 다루는 행위이기 때문이며, 거래 당사자간의 상호이익이 대립되기 때문이다. 정부가 토지를 매수(買受)하면서 실제 시장가격(市場價格)보다 반이나 낮게 가격을 매겨 매수한다 하자. 그러면, 국민은 큰 재산상의 손실을 입게 되는 것이다. 또 은행에 집을 저당해 주고 돈을 빌릴 때 반값으로 평가되어 돈을 대출받는다고 하자. 그때 그 집은 정당한 재산가치를 가진 재산의 역할을 하지 못하고 마는 모순이 생기는 것이다.
그래서 이러한 폐단을 없애고, 재산의 정당한 가치를 평가하여 경제활동을 원활하고 능률적으로 하고자 부동산평가라는 제도를 채택하여 이용하고 있는 것이다. 그러면 평가는 왜 아무나 할 수 없고 전문가에 의한 평가활동이 주축이 되어야 하는가? 그 이유는 대체로 아래와 같은 것들이 지적되고 있다.
첫째, 부동산은 자연적 특성과 이익을 가지고 있다. 부동산은 부동산의 부동성, 개별성 등의 특성 때문에 중앙시장 등이 존재하지 않고, 불완전시장인 하위시장(sub-market)이 성립하기 때문에 누구나 쉽게 식별할 수 있는 적정가격이 형성되지 않는다.
둘째, 부동산가격의 평정(評定)에는 전문적 지식이 요구된다. 부동산가격은 그 형성요인이 복잡할 뿐 아니라, 그러한 요인들이 항상 변동하고 있기 때문에 전문적인 이론과 기법의 습득 및 경험 등이 없으면, 그 정당한 가격을 산정하기가 어렵다.
셋째, 부동산은 법률적 요인(legal factors)으로 구성되어 있다. 부동산가격은 권리 및 그 이익의 가격이므로 평가에는 법률에 관한 특별한 지식이 요구된다.
넷째, 부동산 자체가 사회성(社會性) 및 공공성(公共性)을 갖는 재화이기 때문에 그것을 다루는 평가활동도 높은 사회성과 공공성이 요구된다. 그러므로 부동산평가가 부동산전문가인 공인감정평가사(公認鑑定評價士)에게 맡겨져 있는 것은 부동산자체가 일반경제재와 다른 특성이 있어서 그 가격을 평정(評定)하는 데에는 특정한 지식과 경험 및 윤리성 등이 요구되기 때문이라 할 수 있다.
Ⅱ. 부동산의 평가의 기능
한편 부동산평가는 부동산이 가지고 있는 객관적 가치를 평가하여 효율적인 부동산정책의 형성과 집행을 가능하게 하고, 불완전경쟁시장의 결함을 보완함으로써 부동산자원의 효율적 배분과 경제의 유통질서 확립에 기여한다. 이를 부동산평가의 기능이라 하는데 전자를 정책적 기능(政策的機能)이라 하며, 후자를 경제적 기능(經濟的機能)이라 한다.
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