[부동산학] 부동산평가의 방식

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2008.10.11 / 2019.12.24
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하고 싶은 말: 부동산평가의 방식에 대해서 일목요연하게 설명하고 있는 글입니다.

목차: Ⅰ. 부동산평가 방식의 의의

Ⅱ. 평가 3방식과 6방법
1. 원가방식
(1) 원가법
(2) 적산법
2. 비교방식
(1) 거래사례비교법
(2) 거래사례비교법의 적용
(3) 임대사례비교법
3. 수익 방식
(1) 수익 환원법
(2) 순수익
(3) 수익분석법

Ⅲ. 노선가식 평가법
1. 노선가식평가법의 의의
2. 노선가를 붙이는 방법
(1) 달관식
(2) 채점식
(3) 평정산식

본문내용: Ⅰ. 부동산평가 방식의 의의
부동산평가 방식이란 구체적인 부동산의 가격을 평정(評定)하기 위하여 평가과정 중에서 적용하는 기법(수법)으로, 가격형성요인을 분석하여, 대상부동산의 가치를 화폐액으로 계산하는 방법이다. 이 부동산 평가방식에는 원가방식(cost approach), 비교방식 (market comparison approach), 수익방식 (income approach)의 세 가지 방식이 있다.
일반적으로 재화(財貨)의 가격을 판단함에 있어서는 어느 정도의 비용이 투입되어 만들어진 물건인가 하는 비용성, 어느 정도의 값으로 시장에서 거래되고 있는가 하는 시장성, 그리고 그 물건을 이용함으로써 어느 정도의 이익 또는 편익을 얻을 수 있는가 하는 수익성(收益性) 등 세 가지 측면에서 고찰할 수 있다. 이를 가격의 3면성(three facets of value)이라 한다.
비용성의 측면에서 부동산의 가격을 구하는 것은 원가방식이라 하고, 시장성의 측면에서 부동산가격을 구하는 것은 비교방식이라 하며, 수익성의 측면에서 부동산의 가격에 접근하는 것을 수익방식이라 한다. 이 세가지 방식을 평가3방식(three traditional approach to valuation)이 라 한다.
원가방식에는 부동산의 가격을 구하는 원가법(復成式評價法이라고도함)과 부동산의 임료를 구하는 적산법(積算法)이 있으며, 비교방식에는 부동산의 가격을 구하는 거래사례비교법(賣買事例比較法이라고도 함)과 임료를 구하는 임대사례비교법이 있고, 수익방식에는 부동산의 가격을 구하는 수익환원법, 임료를 구하는 수익분석법이 있다. 이들 세 가지 방식과 여섯 가지 방법을 합하여 3방식 6방법이라 한다. 3방식은 동일가격에 대해 각각 다른 관점에서 그 정도(精度)를 검증하는 접근법이며, 각각 적용상의 장 ․ 단점을 갖기 때문에 그 적용상 어려움이 있다. 바람직한 것은 3방식의 병용이며, 이들 3방식의 병용이 곤란할 경우 두 가지 방식만이라도 참작함이 좋다. 우라나라 감정평가기준은 물건(物件)에 따라 3방식 중 적당한 방식을 채택하도록 규정하고 있다.

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