[부동산] 부동산 경매 투자기법 및 절차의 효율적인 방안
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- 목차
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Ⅰ. 정보입수
1. 법원개시
2. 신문 공고
3. 경매정보지
4. PC통신 및 인터넷
5. 컨설팅업체
Ⅱ. 현장 조사 및 서류 분석
1. 현장 조사 분석
2. 서류분석
Ⅲ. 수익성분석
1. 수익성 분석
2. 입찰 예정자 결정
Ⅳ. 경매 투자기법
1. 경매 투자 부동산의 선정
2. 각종 경매 물건
- 본문내용
-
주어진 여건 속에서의 과학적이고 합리적인 예상은 투자의 위험성을 안정화시키고 미래의 가치창출을 유도하여 투자자의 기대 수익을 현실화한다.
1. 경매투자 부동산의 선정
1) 권리분석
아파트, 연립주택 등을 경매로 살 경우에는 가등기, 가압류, 대지권미등기 등에 해당하는 권리분석을 철저히 할 필요가 있다. 낙찰 받은 부동산의 등기와 전부가 보장되어야 소유권을 행사할 수 있기 때문이다. 만일 이것이 보장되지 않는다면 경매에 투자할 필요가 없게 된다. 경매에 참여할 때는 먼저 등기부를 확인해 저당, 가압류, 가처분, 가등기, 지상권 등 각종 권리를 발생한 순서로 정리하여 권리 관계를 파악하는 일이 기초가 된다. 또한, 임대차가 있는 경우 임차인이 소액 임대차인지 여부와 주민등록상의 전입일자 및 확정일자 등을 검토하여 인수해야 할 임차 관계가 있는지를 파악하는 것이 필요하다.
법정지상권이나 유치권, 예고등기처럼 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리가 있는 경우에는 낙찰자가 소유권을 전적으로 행사할 수 없고, 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있는 경우에는 임차보증금을 낙찰자가 인수해야하는 경우도 있으므로 입찰 참가 시 법원 입찰서류 검토에 신중을 기해야 한다.
2) 현장답사
해당 물건의 소재지를 직접 방문하는 일은 꼭 필요한 일이다. 등기소에 서 발급하는 토지․건물 등기부등본의 내용이 실제와 일치하는지 확인해야 하기 때문이다. 지적도와 도시계획도를 지참하여 대지의 일부가 도로에 편입되지는 않았는지 주변 땅과의 경계가 명확한지도 확인해야 한다. 또한 토지, 건물, 건축물관리대장, 임야대장 등에서 지목, 건축 현황 등도 살펴본다. 또한 현장에서 임차인의 협조를 얻어 주민등록상 전입일자, 확정일자 부여 여부, 임대차 금액, 실 거주 여부를 파악한다.
3) 합리적인 판단
경매시장에 투자자들이 몰리면서 시세보다 높은 가격으로 낙찰 받는 경우가 종종 있다. 보통 경매에 참가하여 부동산을 매수하는 가장 큰 이유가 저렴한 가격에 있기 때문에 이런 과다경쟁이 발생할 경우에는 경매에 참가하는 의의가 없다. 따라서 경매에 참가할 때에는 경매장의 분위기 등에 동요되지 말고 투자 목적과 금액 등을 합리적으로 판단하여야 한다. 원하는 물건을 낙찰 받지 못하게 되더라도 유사한 경매 물건이 꾸준히 나오기 때문에 다음에라도 좋은 물건을 고를 수 있다는 것을 염두에 둘 필요가 있다.
4) 경매 비용에 대한 고려
낙찰 후 등기 비용 경매 수수료 등 낙찰가의 8%에 해당하는 추가 비용이 든다. 감정평가액이 1억 5천만원인 주택을 1억원에 낙찰 받았다면 8백만원이 추가로 소요된다고 보면 된다.
5) 투자 전략
현 시점은 경매 물건이 증가하고 낙찰가가 하락하고 있기 때문에 투자의 적기라고 볼 수 있다. 그러나 경기 침체가 장기화될 가능성이 있기 때문에 경매에 투자할 때에는 현금을 보유하는 경우와 부동산을 소유하고 있을 경우의 수익 차이에 대해 충분한 주의를 기울여야 한다. 경기침체시대에는 권리 관계 및 임차 관계가 깨끗한 물건으로 소형 상가나 임대주택이 적당한 투자 대상이고, 단독주택, 토지 등은 상대적으로 투자가치가 떨어진다. 소형 상가 등은 안전한 월세가 보장되고 되팔기도 쉽기 때문에 투자하기에 알맞은 것으로 평가된다. 그러나 토지 등은 되팔기가 어렵기 때문에 실제로 소유하거나 장기적으로 투자할 목적이 아니라면 신중을 기해야 한다.
2. 각종 경매물건
1) 재건축 경매 물건
전반적인 경기 침체로 부동산 경기 역시 소강상태를 보이고 있지만, 재건축 대상 저층 아파트의 경우는 확실한 재테크 수단으로 인기를 얻고 있다. 건축된 지 20년이 지난 저층 아파트의 경우 사업 완료 후 대지 지분율이 높아 상당한 차익을 기대할 수 있기 때문이다. 재건축사업이 추진 중에 있는 노후 아파트를 낙찰 받을 경우에는 재건축 조합원이 되고 이후재건축사업으로 아파트가 건축될 때 큰 시세차익을 볼 수 있다. 따라서 재건축 아파트의 경우 경매 경쟁률이 치열해 낙찰가도 크게 상승하고 있다.
2) 금융 기관 매각 부동산
경기 침체가 장기화되면서 금융기관으로부터 빌린 돈을 갚지 못해 금융기관으로 넘어가는 부동산이 급증하고 있다. 금융 기관이 보유한 이들 부동산은 법원 경매 물건과 성업공사 공매 물건보다 대부분 가격이 저렴한데다 대금 납부 조건이 유리하다. 그러나 이러한 물건들은 각 금융기관마다 매분기에 한 번씩 산발적으로 신문에 공고하고 있어 장점이 많은데 비해 일반인들에게는 잘 알려지지 않고 있다.
▪농협 공매
농협에서 나오는 물건은 채무자가 대출금을 갚지 않아 취득한 담보물로 전국의 각 지점에서 본점에 매각을 의뢰해 공매 절차를 거쳐 일반에게 매각되는 것이다. 낙찰자는 5일 안에 매매계약을 체결해야 한다. 처분되지 않은 물건은 유찰될 때마다 10%씩 가격을 낮추어 다음 공매에 부친다. 대금 납부방법 에는 계약보증금 10%를 뺀 잔금을 6개월 안에 한꺼번에 납부하는 일시 납과 잔금을 일년에 두 차례 나누어 내는 할부 납이 있다. 할부 납은 일반 대출 금리를 적용한다. 공장 또는 기계, 기구를 매입해 직접 영업하려는 사람에게는 농협이 해당물건을 담보로 매매 잔금의 80%까지 대출해 준다. 주택, 공장은 계약 보증금을 포함해 응찰 금액의 30%를 선납하면 점유를 허용하고, 또 할부 납이라도 3개월 이상 대금을 선납하면 해당 이자가 감면된다.
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