[부동산] 부동산 증권화와 부동산자산관리 및 부동산투자신탁의 현황, 한계, 전망 분석
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- 목차
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Ⅰ. 개요
Ⅱ. 부동산의 증권화와 유동화제도의 도입배경
Ⅲ. 부동산 증권화의 필요성
1. 금융기관의 부실자산 정리
2. 기업의 구조조정으로 인한 매물처리
3. 자산 디플레방지
4. 외자유치의 필요성
5. 국내자금 조달
6. 부동산 금융의 국제관행
Ⅳ. 부동산자산관리의 기능
1. 추가공간소요계획
2. 부지선정
3. 자금조달방안모색
4. 일반관리
5. 재활용
6. 협상
Ⅴ. 투자자보호를 위한 유동성확보
1. 수익증권의 발행필요성과 관련 법령
1) 유동성 확보
2) 신탁업법에 의한 수익증권의 발행
3) 자산유동화법에 의한 유동화증권의 발행
2. 수익증권의 상장
1) 상장필요성
2) 현행법상 수익증권의 상장문제
3) 증권투자신탁업법 등에 의한 수익증권의 상장요건
Ⅵ. 부동산투자신탁의 구조
1. 외부 관리형
2. 자기 관리형
Ⅶ. 부동산투자회사의 투자 수익성
Ⅷ. 부동산신탁의 유효성과 그 한계
1. 부동산신탁의 유효성
2. 신탁의 한계(문제점)
Ⅸ. 향후 부동산 전망
1. 부동산시장
2. 전세가격 강세, 매매가격 약세의 주택시장
3. 주택건설실적 증가와 미분양 감소
4. 민간주택금융의 비중 증가추세
5. 완전임대 상황을 지속하고 있는 서울의 오피스시장
6. 토지시장
7. 주택시장
8. 상업/업무용 부동산시장
9. 기타 부동산시장
Ⅹ. 결론
- 본문내용
-
정부는 외환위기 극복과 부동산시장 활성화 및 경제구조조정의 원만한 추진 등을 위하여 98년 ABS 유동화제도와 99년 MBS 유동화제도를 도입하였다. REITs 제도도 빠른 시일 내에 도입할 계획이다.
새로운 부동산금융제도는 부동산을 중개기관에 양도하고, 중개기관은 이를 담보로 투자자에게 유가증권을 발행하여 자금을 조달하는 직접금융 기법이다. 부동산증권은 자산보유자와의 신용절연, 비소구권, 대차대조표에서 자산 및 부채의 완전한 양도, 집합화된 자산의 신용도 향상이라는 특성 때문에 전통적인 부동산담보대출 방식에 비해 유리하다.
우리의 부동산시장 규모를 고려했을 때 유동화대상이 될 수 있는 부동산은 180조원 규모까지 성장할 수 있을 것으로 추정된다. 주거용 부동산의 유동화대상은 68조원˜136조원, 비주거용 부동산의 유동화대상이 56조원˜112조원이다.
이 규모의 부동산증권이 유통될 경우 우리 경제에 많은 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망된다. 먼저, 기업 및 금융구조조정의 원활한 추진, 금융시스템 선진화, 자본시장 발달, 그리고 기업 및 가계부문의 신용창출 능력 제고 등으로 우리 경제가 활력을 찾을 것이다. 또한, 부동산금융산업은 새로운 지식산업으로서 수많은 전문인력의 일자리 창출에도 기여할 것이다. 아울러 부동산금융의 활성화로 부동산시장 활성화, 부동산시장의 선진화, 부동산시장의 투명화 등이 달성될 수 있을 것이다. 이 때문에 시장기능의 자율성은 제고될 것이고 정부규제는 대폭 축소될 것이다.
이러한 긍정적인 파급효과가 가시화 되기 위해서는 여러 여건이 충분히 성숙해야 한다. 먼저, 정부는 부동산금융시장 안에서 적용될 공정하고도 투명한 규칙을 만들어야 한다. 또한 부동산금융시장이 새로운 시장임을 감안하여 초기에는 조세지원 등 적절한 지원을 해주어야 한다. 그리고 부동산금융시장 안에서 활동할 수 있는 경제 주체와 객체가 가능한 한 다양해지도록 여건을 조성해야 하다. 그러나 부동산금융시장의 왜곡을 초래할 정도로 시장에 깊이 개입해서는 안될 것이다.
둘째, 부동산금융시장은 국가경제의 하부시장이기 때문에 우리 경제가 안정적으로 움직여야 한다. 이를 위해 기업 및 금융기관의 구조조정을 신속히 그리고 철저하게 추진하여 우리 경제체질을 튼튼하게 만들어야 한다. 동시에 자본시장에서의 수익률(또는 이자율)은 현재보다 낮아져야 하며, 부동산시장의 수익률은 현재보다 높아져야 한다. 이를 위해 부동산 매매가격이 안정을 유지해야 할 것이다.
끝으로, 부동산 증권화시장이 제대로 작동할 수 있는 여건조성이 필요하다. 무엇보다도 부동산금융시장의 모든 과정이 투명해야 한다. 이를 위해 부동산과 부동산증권의 가격 및 소득을 정확히 평가할 수 있는 평가기법의 개발이 요구된다. 평가기법의 선진화를 위해서 관련정보, 특히 부동산투자지표 등의 인프라 구축이 선행되어야 한다. 부동산증권에 대한 신용평가 전문가를 양성하고, 평가기관의 분석능력과 분석기법을 조속히 선진화해야 한다. 중개기관에 양도된 부동산에서 최대의 수익을 올릴 수 있는 자산운용 전문가 집단의 양성도 필요하다.
이들 여건이 빠른 시일 내에 정착되기 어렵다는 점을 고려하면, 부동산금융시장의 긍정적인 파급효과가 당장 가시화 되기는 어려울 것으로 전망된다. 무엇보다도 우리의 부동산가격이 여전히 높고 관련 전문가가 부족하기 때문이다.
부동산금융시장의 활성화를 위한 여건개선은, 그러나, 정부만 담당해서는 안된다. 시장 참여자 모두가 자기 분야에서 전문성을 높여가야 한다. 부동산에 대한 일반국민의 인식도 전환
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- 잘 활용하겠습니다
- beat3***
(2008.04.07 17:32:45)
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