[부동산] 부동산경기와 부동산투기, 부동산세제, 부동산 경매제도, 자산유동화제도, 부동산 평가 고찰
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- 목차
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Ⅰ. 개요
Ⅱ. 부동산 경기변동과 투기
1. 부동산 경기와 투기
2. 부동산 경기와 거시경제변수의 관계
1) 지가와 거시경제변수
2) 주택가격과 거시경제변수의 관계
Ⅲ. 부동산세제 현황
1. 보유과세
2. 자본이득세제
3. 기타 부동산세제
Ⅳ. 부동산 경매제도
1. 부동산 경매제도와 경매절차
2. 부동산경매제도의 문제점
1) 경매물품에 대한 정보의 불확실성
2) 실질적 소유권 획득에 시간적, 경제적 불확실성 문제
Ⅴ. 부동산 평가
1. 시장 개황
2. 평가 기법의 변화
3. 평가 시장의 변화
Ⅵ. 자산유동화제도의 조기정착을 위한 준비와 과제
1. 유동화 자산의 공신력 확보와 평가주체의 문제
2. 가치평가의 객관성 확보와 평가기준의 문제
3. 부동산 문화와 정보에 관한 문제
- 본문내용
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땅 문제 집 문제를 심각하게 만든 역사적 연원은 무엇일까. 첫째 주범은 일제의 '토지조사사업'이었다. 일제는 근대법이라는 이름으로 토지소유권을 '법인'하면서 일본민법에서 정한 소유권 개념을 그대로 적용 사업을 추진하고 이를 기초로 통치를 했다. 우리는 오늘날까지 이를 청산하지 못하고 존속시켜 이러한 사태를 초래한 것이다. 땅은일제가 법제화한 소유권은 우리 역사의 시작이래 줄곧 성장해오다 대한제국기에 物權의 수준까지 도달한 농민의 경작권을 완전히 박탈하고 절대성을 부여받은 존재였다. 소작농민은 지주의 토지를 빌린 무권리한 임차인에 불과했다. 일제는 쌀을 수탈하고, 강점지배를 위해 강력한 '식민지'지주제가 필요했다. 소유권은 이를 위해 규정한 것이고, 금융제도가 이를 뒷받침했다. 일제의 금융제도는 신용 위주의 대부제도가 아니라 소유권을 위주로 한 부동산 담보제도이고, 부동산등기제도로 이를 뒷받침했다. 지주들은 여기에 힘입어 토지독점을 강화해 대지주로 성장해 갔다. 금융자본은 자금대부를 통해 지주들을 장악해 가는 한편 토지소유를 겸하는 지주로서의 자기 위치를 정립시켜 갔다. 이들은 농지는 물론 대지 임야 등 모든 부동산을 투자대상으로 삼았다. 주택 문제도 일제는 주택 위주로 처리하던 전통적인 관습을 배제하고 토지소유권 위주로 권리관계를 설정했다. 러일전쟁 직전 일인들은 외국인부동산소유금지라는 우리의 국법을 무시하면서 토지투기에 적극 나섰고, 그 여파로 땅값이 급등하자 이를 빌미로 주택보다는 토지에 중점을 두는 일본법제를 한국에 적용했다. 주택을 토지소유권에 종속시켰던 것이다. 주택을 둘러싼 소유주와 전세권자의 관계도 임대차 관계로 정리했다. 전세권을 소유권에 완전히 종속시켜 주택 소유자가 마음대로 임대차 관계를 해제할 수 있는 법제였다. 이용권이 소유권에 철저히 종속된 것이다. 이러한 구조는 몰락농민이 밀려들어 도시 인구가 급증하면서 주택문제로 곧바로 비화되었다. 땅의 집중이 곧 주택의 집중으로 나타나 세입자의 문제와 아울러 토막집을 짓고 사는 도시빈민의 거주문제가 사회적 이슈로 등장한 것이다. 절대성을 부여받은 소유권은 지주들이 부를 축적하는 데 크게 기여했지만, 국가가 공공사업을 수행할 때는 오히려 사업을 제대로 수행할 수 없게 하는 원인으로 작용하기도 했다. 일제는 이를 해결하기 위해 공공이익을 위한다는 명분아래 소유권을 제약하는 법을 제정하여 사업을 시행하기도 했다. 토지수용령․조선농지령․국가총동원법 등 각종 법령이 그것이다. 이 법은 강점체제를 공고히 하거나 자본가의 이익을 도모하는 사업을 추진할 때 주로 이용되었다. 철도부설․항만건설․시가지계획 등을 추진하면서 수용지에 대한 보상을 제대로 하지 않았지만, 지주 자본가들은 이 사업을 기화로 토지를 확대하고, 땅 값이 상승하여 자본을 축적해 갔다. 일제하 자본가는 국가권력을 배경으로 농민의 토지를 수탈한 지주였으며, 경영권 마저 거머쥔 존재였다. 오늘날 재벌의 모습이었다. 해방 후 우리는 일제 잔재를 청산하고 새로운 국가를 건설하는 과제에 직면했다. 경제적으로 자립적 국민경제의 토대를 수립하기 위한 토지개혁이 요구되었다. 그러나 개혁은 일본식 자본주의 체제를 가능한 유지하는 방향에서 추진되었다. 토지문제는 지주제를 개혁하여 농민경제를 안정화시킨다는 목적 아래 농지만을 대상으로 유상몰수 유상분배의 농지개혁을 실시했다. 이 결과 농지의 소유 편중은 완화되고 지주제는 해체될 수 있었다.
그러나 농지개혁은 여러 문제를 안고 있었다. 농지 이외의 시가지 임야 등을 개혁 대상에서 제외하여 이 부문에서는 소유의 불평등성을 제거할 수 없었다. 무엇보다도 오늘의 땅 집 문제와 관련하여 소유권 위주의 일제 토지법을 개혁하지 않았다는 점이다. 일제하 산업화 도시화와 관련하여 제기된 토지문제를 해결할 방안을 마련하지 않았던 것이다. 따라서 향후 산업화 도시화가 진전될 때 토지문제 주택문제는 더 심화될 것으로 예상되었다.
1950년대 도시에서 땅 사재기 현상이 이미 나타났으며, 1953˜66년까지 서울의 집 값은 무려 91배가 올랐다. 산업화가 본격 추진된 60년대 후반부터 땅 집 문제는 더욱 심각해졌다. 박정희 정권이 정부주도아래 재벌위주의 경제개발을 추진한 것처럼, 부동산 정책도 그 연장선에서 다루었다. 이러한 구조 속에서 개발사업에 대한 정보망과 금융특혜를 통해 많은 자
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