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소개글

[경제위기 극복을 위한 미분양 주택(아파트) 해결전략] 경제위기 극복을 위한 미분양 주택(아파트) 해결전략에 대한 자료입니다.

목차

Ⅰ.서론

Ⅱ.부동산 시장
1. 부동산시장의 개념
2. 부동산시장의 기능
3. 주택시장의 개념
4. 주택시장의 특성
5. 주택가격의 의의
6. 주택경기
7. 주택시장과 건설사
8. 주택할인 분양 미실시의 이유

Ⅲ.아파트 미분양의 원인 및 문제점
1. 주택 선분양방식과 미분양
2. 주택분양가 규제제도와 미분양
3. 주택시장 동향과 특징
4. 주택 이분양 증가의 원인
5. 주택 미분양의 영향
6. 미분양 적체 및 장기화 파급효과
7. 건설사 & 금융시장의 신뢰구축

Ⅳ.미분양 해결방안
1. 주택구매 수요의 회복
2. 공급물량의 조절
3. 지방도시 미분양 주택 해소방안
4. 지분형 분양방식
5. 고가 주택에 대한 규제완화
6. 신규 분양시장 청약제도의 개편
7. 규제정책의 지역별 차별화

Ⅴ.결론

참고문헌

본문내용

미분양과 재무구조의 악화

미분양 주택의 누적은 업체로 하여금 자금흐름을 악화시키고 분양성과가 양호한 타 현장이나 外部借入을 통해 자금을 調達하게 되어 결국 財務構造의 악화를 초래하게 된다. 財務構造가 악화되면 신용도의 하락으로 外部借入을 어렵게 하는 악순환이 발생한다.
미분양 비율이 소규모인 업체는 다른 업체에 비해 보다 자기자본비율이 높아 安定性을 보인다. 부채비율은 미분양의 비율이 작은 업체 일수록 낮은 것으로 나타난다. 특이한 사항은 자기자본비율과 차입금의존도가 미분양비율이 중규모인 업체가 가장 열악한 것으로 나타나며, 이러한 이유는 미분양비율이 대규모인 업체는 주택건설실적이 보다 많은 대형업체의 비중이 높아 나타나는 현상으로 보고 있다.

6. 미분양 적체 및 장기화 파급효과

최근의 미분양 적체는 외환위기 직후의 미분양과 表面的으로 매우 유사하게 보이나 內容的으로는 큰 차이점을 나타내고 있으며, 지방도시의 경우 장기화 가능성이 크다. 외환위기 직후와 현재의 미분양 적체의 共通點은 총량적인 규모(미분양 주택 수가 대략 10만호 내외라는 점)와 수요가 크게 위축되어 있다는 점이다. 김현아외, 전게논문, pp. 17~24.
이처럼 表面的인 현상은 외환위기 직후와 크게 비슷하나 內容的인 측면이나 주택시장의 構造的인 측면에서는 매우 다른 특징을 나타내고 있다. 즉 총량적인 미분양 주택 수로는 두 시기의 규모가 비슷하나, 분양가 상한제 시행시기(1998년)와 분양가자율화가 시행되었던 최근의 미분양 주택은 금액 면에서 거의 2배 이상 늘어난 상황이다.
외환위기 직후의 미분양 중 민간 미분양은 79%였으나 최근의 미분양은 99%로 거의 민간 미분양이 차지하고 있다. 또한 85㎡ 초과의 대형 평형의 미분양 비중이 1998년에는 25%인 반면 2007년에는 44%에 달한다. 1998년 당시 전국의 주택보급률은 92.4%로 比較的 주택 수요 압력이 높았던 반면, 2007년의 주택보급률은 107.1%로 양적 부족 문제가 상당히 해결된 상태이다.
외환위기와의 또 다른 큰 차이점은 당시에는 기업 금융이 대부분을 차지하고 수요자 금융도 발달하지 못했던 반면, 현재에는 부동산 PF PF(Project Financing) 대규모 위험사업에 대한 자금을 조달하는 금융방법. 및 PF ABS ABS(Asset Backed Securities) 자산담보부채권, 금융기관, 기업 등이 보유하고 있는 자산을 담보로 발행하여 제3자에게 매각하는 증권.
, ABCP ABCP(Asset Backed Commercial Paper) 자산담보기업어음, ABS의 한 형태로 매출채권등비교적 만기가 짧은 자산을 기초로 기업어음(CP)을 발행 하는 것.
다양한 금융 기법이 등장한데다가 금리수준도 크게 낮아져 기업들의 미분양 적체로 인한 자금 압박 및 수요자들의 이자 부담이 외환위기보다는 相對的으로 덜하다는 것이다. 그러나 미분양 적체가 장기화되면 이로 인한 영향은 단순히 건설회사에 국한되지 않는다는 문제점이 있다.
9월말 현재 주택건설업체의 부도는 46개(총 7,255개 업체 중)건이며 이들 대부분이 지방 소재의 중견 및 중소 주택건설회사이다. 이는 외환위기 당시의 전체 주택건설업체수 대비 부도실적(429개/3,678개)과 비교해볼 때 미우 미미할 뿐만 아니라 대형 건설사의 부도 실적이 전무하다는 큰 차이를 나타내고 있다. 그러나 외환위기 당시와의 이러한 차이점은 오히려 현재의 미분양 적체가 장기화될 可能性을 높이고 있다.
우선 短期的인 경제 충격에서 볼 때, 대형 건설업체들의 부도 가능성 보다는 중소업체들의 부도 가능성이 높아 경제에 미치는 波及 效果가 크지 않아 정부의 전폭적인 정책 지원의 가능성이 낮다. 또한 금융기관의 다양한 부동산 PF와 연관되어 있어 과거 건설업체들에게만 집중되어 있던 위험 요인이 상당 부분 분산되어 있는 구조이다. 즉 기업의 신용도가 우수할 경우 부동산 PF 대출이 연기될 가능성이 크고 기업 자체의 부담으로 감내할 가능성이 크다. 그러나 자금 조달 능력이 相對的으로 취약한 중소 건설업체들의 경우에는 신용 등급이 낮아 금융기관으로부터의 대출 연기 및 차환 대출이 어려워질 것이며 미분양 적체가 지속될 경우 자금 부담을 견뎌내기 더욱 어려워질 것이다. 따라서 중소 건설업체들 중심으로 유동성 위기는 더욱 확대될 전망이다. 이는 중견 업체들의 위상을 크게 저하시켜 산업 내 기업 규모별 양극화를 더욱 심화시킬 것으로 예상된다.
반면, 주택 수요 측면에서는 과거보다 양적 부족의 문제가 크게 완화된 상태이므로 선호도가 높은 지역이나 주택수요가 여전히 많은 수도권은 점차 수요가 회복되면 현재의 미분양이 해소될 가능성이 높으나 선호도가 낮은 지역과 지방 도시의 경우 미분양 주택 판매는 단기간 내 회복이 어려울 뿐만 아니라 長期的으로도 해소되지 않을 가능성이 크다.
현재의 미분양이 장기화될 가능성이 큰 이유는 1998년과는 달리 수요 위축 등의 경기 침체에도 불구하고 단기적으로 분양 예정 물량이 많기 때문이다. 2007년의 분양 물량 증가는 시장 수요에 기인한 정상적인 공급이라기보다는 制度的 요인에 의한 기형적인 공급이다.
분양가상한제를 피하기 위한 조기 사업 승인 취득으로 수도권은 9월말 주택 건설 사업 승인 실적이 총 13만 4천호로 전년 동기 대비 41.1%증가하였다. 따라서 내년 상반기에도 분양 물량은 올해 수준을 유지할 것으로 예상된다. 반면 지방도시의 경우 분양가상한제의 시행에도 불구하고 2007년 주택 건설 사업 승인은 전년 대비 30%감소하였으나 지금까지 적체된 미분양 및 올 하반기 분양 물량만으로도 큰 자금 부담이 이어질 전망이다.
대규모 물량의 集中的인 분양은 대규모 미분양으로 이어질 가능성이 크다. 대규모 분양에도 불구하고 주택 수요가 크게 위축된 상황이어서 올 연말 이후 미분양 물량은 크게 급증할 것으로 예상된다.
최근의 주택수요 위축현상은 주택시장의 여건상 정책 변화 없이는 단기간 내 회복이 어려울 것으로 예상된다. 이는 과도한 주택 수요 억제 대책에 의한 정책적 요인 외에 시장 금리 인상, 미국발 서브 프라임 모기지 사태로 인한 金融市場 불안 등으로 주택 소비자들의 구매력이 단기간에 회복되는 데는 한계가 있기 때문이다. 투기억제대책 등으로 인한 다주택 보유 억제, 양도세 부담, 청약가점제 등으로 기존 주택 보유자들의 신규 분양 주택 구매가 相對的으로 어려워지면서 주택 구매 수요가 총량적으로 감소할 수밖에 없고 감소한 주택 구매 수요마저 분양가상한제 시행으로 더 저렴한 신규분양주택을 기다리는 수요로 전환되고 있어 단기간 내 주택 구매 수요의 회복을 기대하기 어려울 전망이다.
종합컨대, 制度的 요인으로 短期的으로 공급이 늘어날 수밖에 없는 상황에서 구매 여력이 있는 수요자들의 주택 구매는 억제하고 구매 능력이 부족한 수요자들의 구매를 허용하는 정책이 지속되는 한 지금의 신규 주택 판매 부진에 따른 미분양은 지속될 수밖에 없는 상황이다.
현재의 미분양 적체는 단순히 신규 주택 판매에 국한된 문제가 아니라 입주율 저조, 신규 사업 감소 등 3중고로 연계되면서 건설업체의 심각한 자금 압박과 窮極的으로는 주택 공급의 감소로 이어질 전망이다. 신규 주택 판매뿐만 아니라 기 판매한 주택의 입주율이 크게 낮아 잔금 연체율이 증가하고 있고 더불어 중도금 대출에 대한 회수도 不透明해지면서 건설업체들은 심각한 자금 압박과 窮極的으로는 주택 공급의 감소로 이어질 전망이다.
특히 지방 사업장의 경우 이미 판매한 주택이 마이너스 프리미엄 현재의 시세가 분양가격보다 낮은 경우를 일걸음.
을 나타내자 契約 解止를 요구하는 사례가 늘고 있다. 이들 지방 사업장은 주택 판매를 촉진하기 위해 낮은 계약금(약 500만~1000만원)과 중도금 납입회수를 늘려 계약자의 납부조건을 완화시켰으나 이것이 오히려 契約 解止를 쉽게 하는 요인이 되고 있다. 따라서 실질적인 건설업체들의 미처분 재고 물량은 더 크게 증가하고 있다.
중소업체들의 주택사업 추진을 가능하게 했던 다양한 부동산 관련 PF들은 대부분 분양수익으로 대출금을 償還하도록 되어있다. 그러나 최근 신규분양이 크게 저조해지면서 이들 부동산 대출의 償還에 차질이 우려된다.
시공업체의 신용등급이 낮을수록 채권발행기간이 짧아 일시에 만기가 몰릴 경우 償還不履行 상태에 놓일 가능성이 크다. 부동산 관련 PF의 채무불이행이 증가하게 되면 준공보증을 제공한 시공회사에도 부담이 가중될 것으로 예상되며 결국 시공사들의 자금부담이 누적되면 금융기관들도 부동산 PF 부실로부터 자유로울 수 없을 것이다.
7. 건설사 & 금융시장의 신뢰구축
① 건설사 현황, 특히 부동산PF에 대한 정확한 정보 공개
금융시장의 불안정 문제를 해소하기 위해서는 회생 가능한 기업(good company)과 회생 불가능한 기업(bad company)을 구분하는데 필요한 정확한 정보를 조속히 시장에 제공하여야 함.
그러나 정부는 건설사의 재무상황에 대한 실태 파악을 통해 정확한 정보를 제공하기는커녕, 오히려 문제를 은폐하고 또한 대주단협정을 통해 문제해결을 지연시키는 결과를 초래하였음.
예컨대, 부동산PF의 현황에 관해서도 은행권의 총규모만을 발표하였을 뿐, 비은행권의 현황이나 개별금융기관별 보유규모와 만기구조, 개별 PF사업장별 현황, PF채권의 유동화 현황 등에 대해서는 아무런 정보도 제공하지 않았음.

참고문헌

주거환경요소 선호도를 통한 아파트 미분양 해소 방안
연세대학교 ㆍ 신재훈

주택건설업자의 아파트 미분양 해소를 위한 업체별 전략 비교 연구:사례를 중심으로
국민대학교 ㆍ 강준원

미분양주택의 누적과 해소
국토개발연구원 ㆍ 염돈민

새 정부의 부동산정책 방향
국토연구원 ㆍ 조주현

부동산마케팅에 관한 연구 : 아파트마케팅 전략 수립을 중심으로
서강대 경영대학원 ㆍ 이헌휘

지분형 아파트 정책, 실현 가능성과 문제
건축도시연구정보센터 ㆍ 강부성

MB 시대, 신 부동산 투자 전략
랜덤하우스코리아 ㆍ 박상언

MB 노믹스 액션 플랜 :이명박정부의 경제살리기 실천계획
매일경제신문사 ㆍ 매일경제 인수위취재팀 지음

부동산투자회사의 수익-위험 특성에 관한 연구
한국부동산분석학회 ㆍ 박정호, 김관영 ㆍ

태그 경제위기 극복을 위한 미분양 주택(아파트) 해결전략, 미분양 아파트, 건설 경기, 주택 전략, 경제난 극복

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