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fileicon[부동산] 부동산간접투자(리츠-REITs) 심층 분석

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소개글

[부동산] 부동산간접투자(리츠-REITs) 심층 분석에 대한 자료입니다.

목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 부동산간접투자와 리츠-REITs

Ⅲ. 부동산금융의 새로운 일자리 창출

Ⅳ. 계약형 부동산투자신탁(리츠-REITs)제도의 법적 근거
Ⅴ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 위험
1. 일반적인 리스크
1) 가격이 변동하고, 원금이 보증되지 않는 것에 의한 리스크
2) 배당금이 안정하지 않는 리스크
2. 투자대상이 부동산이라는 점에 의한 리스크
1) 부동산의 낮은 유동성, 매매 비용
2) 부동산의 결함․하자의 리스크
3) 공유물건의 리스크
4) 구분소유물건의 리스크
5) 감정가격이 일정하지 않고, 실제의 거래가격과 괴리하는 리스크
6) 차용자(테넌트, tenant)에 의한 임대료 등의 지불채무의 불이행에 관한 리스크
7) 투자 물건의 취득 또는 매각에 관한 리스크
8) 투자물건이 특정 지역 혹은 물건타입 편재에 관한 리스크
9) 대차계약의 해약에 관한 리스크
10) 임대료 수준 저하의 리스크
11) 지진․화재․홍수 등의 재해․보험에 관한 리스크
12) 관계 법령 등의 변경에 관한 리스크
13) 경년열화 등에 의한 자산가치의 하락 리스크
14) 사고 등에 의한 손해배상 리스크
15) 세제변경에 관한 리스크
3. 차입금에 관한 리스크
4. 구입시기에 관한 리스크
1) 부동산 시장경기의 변화
2) 금리환경
3) 미국의 성장과의 유사점과 상이점
5. 관계자에 관한 리스크
1) 운용회사에 관한 리스크
2) 다른 업자에 관한 리스크
6. 이익상반에 관한 리스크
1) 물건의 취득에 관한 이익상반
2) 관계자와의 투자물건의 경합 등
2) PM(빌딩관리회사 등)의 이익상반
4) 임대 중개업자와의 이익상반
5) 당초 출자자와의 이익상반 리스크
6) 인수증권회사의 이익상반
7) 융자실행자의 이익상반
8) 그 외의 업자에 관한 이익상반
7. 투자계획에 관한 리스크
1) 투자대상인 법주체에 관한 세무상의 리스크
2) 투자대상의 열악성에 관한 리스크
3) 투자대상인 법주체에 대한 배당금 과세가 환부되는 시기
8. 상장 후의 거래에 관한 리스크
9. 내부거래 등이 이루어질 리스크
10. 세제상의 취급 불안정에 의한 리스크
11. 그 외의 부동산투자신탁에 관한 예상되지 않는 리스크
12. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 파탄

Ⅵ. 공시규정의 정비 및 강화
1. 현행 신탁관련 법령상의 공시규정
1) 신탁업법 시행령
2) 신탁업감독규정
2. 자산유동화에 관한 법률상의 공시규정
3. 증권투자신탁업법상의 공시규정
4. 신탁정보의 획득과 투자자보호

Ⅶ. 향후 방향 및 과제
1. 정부와 시장간의 역할 분담
2. 전체 경제구조의 개선
3. 부동산 증권화시장의 기초여건 강화

본문내용

우리 사회에서 ABS, MBS 및 REITs 등 새로운 부동산금융제도 도입이 본격적으로 논의된 배경에는 외환위기 이후의 자산디플레이션 현상이 있었다. 부동산 가격폭락과 거래동결은 기업과 금융기관의 재무구조 악화, 실물경제 위축, 이로 인한 투자위축과 실업증가, 또 다시 금융불안 및 거시경제 위축 등으로 이어지는 악순환을 초래할 우려가 있었다. 부동산시장 안정조치의 하나로 부동산 증권화와 유동화가 시급하게 필요했다. 투자대상으로서 부동산이 갖고 있는 약점, 예컨대 부동산은 흔히 고가로서 완전한 소유권을 취득하기에 부담이 될 뿐만 아니라 환금성 또는 유동성이 극히 제한되어 있다는 약점을 해소해 주어야 되기 때문이었다.
이것은 새로운 부동산금융제도를 일찍부터 도입했던 서구, 특히 미국의 사례에서도 확인할 수 있다. 30년대 세계적인 대공황 및 금융위기와 이로 인한 자산디플레이션의 파국은 익히 알려진 바 있다. 이때 미국은 MBS 유동화를 통해 자산디플레이션을 극복하고, 국내경제를 회생시키며, 궁극적으로 금융위기를 극복하고자 하였다. 미국은 80년대 말에 재연된 금융기관 파산사태를 극복하기 위하여 ABS와 REITs 증권의 유동화와 증권화도 활성화시키고자 하였다. 이러한 정책대응은 80년대의 영국, 90년대 초의 북유럽 3개 국가, 그리고 90년대 말의 일본에서도 찾아볼 수 있다.
다시 말하면 금융위기로 초래된 부동산시장의 침체를 극복하기 위하여, 또는 일본과 같이 부동산시장의 버블 붕괴로 초래된 금융위기를 극복하기 위하여, 부동산거래를 촉진해야 했다. 그리하여 부동산에 대한 완전한 소유권은 추구하되 전체 부동산을 취득할 필요 없이 일부 지분만 구입할 수 있게 하고, 동시에 그 지분에 대한 소유권이 자유롭게 유통될 수 있는 대안이 필요했다. 이 결과는 오늘날 우리가 볼 수 있는 ABS, MBS 및 REITs 등 새로운 부동산금융 형태로 나타났다.
새로운 부동산금융제도가 각국에서 최근에야 확대될 수 있었던 배경은 크게 세 가지를 꼽을 수 있다. 하나는 국제결제은행이 88년에 회원국에게 금융기관의 위험가중자산에 대한 자기자본비율을 최소 8% 유지하도록 권장했기 때문이다. 금융기관의 자기자본비율은 자본금과 준비금을 위험가중자산으로 나눈 비율이다. 그러므로 자기자본비율을 제고하기 위해서는 자본금을 늘리거나 위험가중자산을 줄여야 한다. 이때 기업대출은 100%, 주택담보대출은 50%의 높은 위험가중치가 붙는다. 따라서 이들 대출채권을 유동화 시킬 수만 있다면 자기자본비율이 상당히 개선될 수 있었다. 이 때문에 88년 이후 미국, 캐나다 등 서구에서 자산유동화가 활발해졌다.
두 번째 요인은 금융기법의 개발이다. 새로운 부동산금융제도는 유형마다 다소간에 차이는 있으나 기본적으로 다수의 소액 채무자(원 채무자)로부터 지불된 금액을 모아 다수의 소액 채권자(투자자)에게 전달해주는 제도이다. 따라서 각자에게서 주고받을 금액을 정확히 산정할 수 있는 전산기법과 집합된 자산의 위험성을 분산시킬 수 있는 금융공학의 적용이 필수적이다. 그 동안 전산기법과 금융공학이 발달하여 이러한 문제들이 해소될 수 있었다.
마지막 요인은 자본주의 체제의 발달이다. 자본주의의 역동성은 잉여가치의 형태로 나타나는 자본축적에 대한 끝없는 갈망, 그리고 이것을 위한 상호경쟁의 계속적인 압력에서 나온다. 이 때문에 아주 다양한 형태의 자본이 부동산시장에 투입되며, 투자에 대한 일정 수준의 이익이 보장되는 한 앞으로도 계속 자본은 부동산에 투자될 것이다. 이 과정에서 부동산이 상품으로 거래되며, 부동산은 주식 채권 기타 금융상품 등과 같이 이자 및 소득을 산출하는 자본의 한 유형으로 전환되고 있다. 이러한 부동산 특성의 전환이 부동산과 금융시장간의 통합을 급진전시켰고, 그 연결고리는 새로운 부동산금융제도로 나타났다.
ABS, MBS, REITs 등 새로운 부동산금융제도는 기본적으로 부동산의 증권화(securitization) 및 유동화(circulation)를 기초로 한 것이다. 증권화는 부동산을 중개기관에 양도하고, 중개기관은 이를 담보로 투자자에게 유가증권을 발행하여 자금을 조달하는 직접금융기법이다. 유동화는 이렇게 발행된 부동산증권이 자본시장에서 자유롭게 유통되는 과정을 말한다.

태그 부동산, 부동산투자, 부동산간접투자, 리츠, REITs

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