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[부동산] 부동산 금융과 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 배경, 현황, 문제점과 전망 및 향후 개선방향

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목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산자산관리의 중요성

Ⅲ. 부동산 금융
1. 부채(dept)형
1) ABS(Asset Backed Securities)
2) MBS(Mortgage Backed Securities)
2. 지분(equity)형
1) REITs(Real Estate Investment Trusts)
2) MBS, ABS 와 CBO/CLO의 차이

Ⅳ. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 제도의 도입 배경
1. 부동산 증권화 현상
1) 도입 배경
2) 동향
2. 제도 도입의 필요성 및 추진 경과
1) 필요성
2) 추진 경과

Ⅴ. 부동산투자회사제도의 기대효과

Ⅵ. 부동산 투자와 리츠
1. 부동산투자신탁(리츠-REITs)
2. 구조조정 '(리츠-REITs)'
3. 다른 부동산간접상품과의 차이점

Ⅶ. 계약형 (리츠-REITs)제도의 법적 성격

Ⅷ. 현황 및 문제점

Ⅸ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 전망과 활용

Ⅹ. 향후 개선 방향
1. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 업무관련 신탁겸영은행의 규제 완화
2. 부동산투자신탁 업무관련 허용대상 확대

Ⅺ. 결론

본문내용

외환위기 극복과정에서 나타난 여러 변화들, 예컨대 거시경제지표의 안정적 운용, 지식․정보산업의 대두와 함께 부동산수요의 상대적 감소, 규제완화에 의한 민간시장의 활성화와 정부의 계획적 국토이용계획 실현으로 부동산공급의 대폭 확대, 부동산불패 신화가 깨지면서 투기에 대한 재인식 확산 등으로 부동산시장은 장기적으로 안정될 것이다. 부동산금융이 자리 잡아가면 이러한 부동산시장의 장기적 안정이 더욱 가속화될 것으로 전망된다.
먼저, 부동산금융이 확충될 경우 침체에 빠졌던 부동산시장도 활성화될 것이다. 과거 주택금융을 제외하고는 부동산에 대한 금융여신은 많은 제약을 받아왔다. 예컨대 실수요자용이 아닌 토지매입자금, 호화주택․오피스텔․스키장․유원지․콘도미니엄 등의 건설 또는 매입자금, 콘도미니엄업․호화식당업․부동산업․도박장업 등은 금융기관의 여신을 받을 수 없었다. 그러나 MBS 및 CMBS 유동화는 장기적으로 고정되어있는 대출자금의 회전율을 높여 주택 및 부동산 수요자금융을 확대해 줄 것이다. ABS 및 REITs 유동화는 소액투자자를 상업 및 업무용 건물시장에 유치하여 이들 부동산의 수요를 확충해줄 것이다.
부동산금융이 안고 있는 집합효과는 외환위기와 같은 외부충격에서도 부동산가격의 폭락을 완충적으로 조절할 수 있는 능력을 제고할 것이다. 그리하여 특히 다수의 소액투자자로부터 자금을 유치하여 부동산에 투자하는 REITs 제도가 좀더 일찍 제도화되었더라면, 자산관리공사에 넘겨진 담보부동산과 기업부동산을 국내외 투자자들에게 보다 나은 조건으로 처분할 수도 있었을 것이다.
둘째, 그러나 부동산금융의 활성화가 일부에서 우려하고 있는 부동산시장의 과열로 연결될 가능성은 상대적으로 적다. 부동산금융, 특히 REITs 제도는 프로젝트금융과 유사하기 때문에 도심재개발사업 및 대규모 택지개발사업에 저리의 자금조달이 용이하여, 장기적으로 도시용지를 안정된 가격으로 공급 확대하는데 기여할 것이기 때문이다. 부동산금융은 자본시장과 부동산시장이 동시에 연계되어 움직이는 시장이다. 과거 우리 부동산시장의 특성 중 하나는 자본시장과 부동산시장이 대체관계에 있어서, 자본시장에서 축적된 자본이 6˜18개월의 시차를 두고 부동산시장에 몰린다는 것이었다. 이처럼 투자자금이 일시에 몰리면서 주기적인 부동산시장의 과열이 발생했었다. 부동산금융시장이 자리잡을 경우 이러한 현상은 상당수준 진정되어 과거 70˜80년대와 같은 부동산가격 폭등은 일어나지 않을 것이다. 동시에 자본시장의 주기적인 침체와 활황도 완화될 것이다.
셋째, 부동산 증권화는 이처럼 자본시장과 부동산시장의 통합을 촉진시킴으로써, 그 동안 양 시장의 분리가 초래했던 비효율성이 개선되면서 부동산시장의 선진화에도 기여할 것이다. 예컨대 1˜2년간의 단기 부동산 임대차관행이 개선되어 장기간의 임대시장이 형성될 것이다. 이 과정에서 우리 고유의 전세시장보다 서구와 같은 주택임대시장이 자리를 잡아갈 것이다.
부동산금융제도가 정착되면 부동산의 소유․이용․거래과정이 보다 투명해질 것이다. 임대시장과 개발시장의 불투명한 관행에 기댄 개발이익의 사유화도 더 이상 가능하지 않을 것이다. 이것은 부동산금융의 출발이 관련정보의 투명성 확보에 있기 때문이다. 부동산가격 평가방식도 이처럼 투명한 자료에 근거한 수익환원법으로 전환될 것이다.
끝으로, 새로운 부동산금융은 부동산시장을 보다 투명하게 만듦으로써 시장기능은 더욱 제고되고 정부규제는 더욱 축소될 것이다. 과거 우리의 부동산정책이 투기억제 강도의 강화와 완화 사이에서 반복할 수밖에 없었던 근본 원인은 부동산시장에 대한 투명한 정보가 부족한 데에도 이유가 있었다. 그러나 부동산금융이 정착되면서 부동산관련 정보가 공개(disclosure)되고, 부동산의 소유․이용․거래과정이 투명해질 것이다. 이들 투명한 관련정보의 자유로운 유통은 한편으로는 부동산 공급자, 소비자 및 투자자 모두에게 거래의 신뢰성을 제고시켜줄 것이다. 다른 한편으로는 정확한 관련정보의 축적으로 정부 부동산정책이 보다 단순해질 것이다. 그 결과 부동산시장의 자율기능은 월등하게 강화될 것이다.

태그 REITs, 부동산, 부동산금융, 부동산투자신탁, 리츠

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